においの事件簿

第３回通常総会

　昨日はマンションの“第３回通常総会”が行われました。

　出席４１世帯、委任状２１、議決権行使書７。問題なく総会は成立しました。やはり雑排水管の工事と、それにともなう管理費修繕積立金の見直しという議案があっためでしょうか。

　あの肌寒い天気でも暖房がいらないほど、会場には住民の方々が来てくれました。マンション管理士大原さんの指導で練り上げた工事計画と改正案は、いくつかの質問は出ましたが問題なく承認を頂くことができました。やれやれ。

　会を和やかに進める秘訣は、一番最初に笑いをとっておくことです。ヲタ理事長、今回も会場の皆様から２回の笑いを取りました。誰か座布団ください。

　まあそれでも、数年先には『耐震診断』という重～い課題が残っております。ウチだけでなく武蔵野市内にも旧耐震。旧旧耐震設計のマンションはいくらでもあります。武蔵野市の助成金額が増えない限り、とてもじゃないけど診断を受ける費用の捻出なんてできません。診断を受けたら次はもっと金のかかる改修や建て替えが待っているし……。

　それが終わって肩の荷がちょっと下りて。川越の友人宅で今頃新年会。

　着いた早々、取説なしで『天空シンケンオー』を組み立てるという超難題を課せられる。何か違う部品が混ざっていますが気にしないでください。

「シンケンヲー。マキシマムドライブ」

 

　何とかできたような気がする。でもまだエビとイカがあるのか。

　すぐにちゃむり群と乱闘になって超カオス。まだ酒飲んでないんだけどな～。

　おまけ

　単独で最強のちゃむり軍団に挑む海老折神。

　喰われてしまったらしい。

武蔵野源流

　管理組合の定例総会準備に追われております。「追われる」と表現するほどワタワタではありませんが、理事の改選やら非常に手間がかかることが多い時期です。

　私は雑排水管の更新・更生工事が終了するまで自動的に留任です。

　しかしこの工事。仕様書ができあがって業者からコンサルに見積もりが出た時点になって、「理事が見積もりを見ないでコンサルが業者を決定してしまうのはおかしい。理事が勤めを果たしていないのではないか」と言い出す人が出て会議が紛糾。

　そう言い出した理事は工事のことはわからないと自ら認めていながら業者との面談を求めています。わからないのに話を聞いてどうする気なのでしょうか？ 工事内容の詳細な説明は配水管調査が終わった時にビデオを見ることで終わっています。もしかして説明を受けたことを忘れているのか？

　すでにコンサルが終わらせた部分について再度理事会を招集しなくてはならなくなりました。もう通常総会まで時間がありませんので、配水管工事については決議はできず経過報告だけになります。工事開始が１ヶ月遅れるし理事と業者とコンサルに余計な手間と費用がかかるのだが……。

　おまけに。言い出したその理事、後任の理事候補が決まるとさっさと退任を宣言してしまいました。業者との面談をどうするのかと聴くと「理事を離れたらそんな重大なことに関わる権限はない」と非常に勝手なことを言い出しました。

　『責任』って言葉、二度と口にするなよ。

　あまりにも腹立たしくて、何も手に付かなくなったので外出する。以前からやってみようと思っていた探検に出ます。

　探検と言うか“町歩き”です。サンロードを抜けまして。

　そのまま路地を北進します。右手の面白そうな店はアジア系混沌食堂らしい。

　都道１１３号線に出ます。これは吉祥寺の『四軒寺交差点』から青梅街道の『桃井４丁目』に繋がる道路です。休日はごらんの通り空いていますが、平日は抜け道として混みそうな気がします。

　歩道は非常に狭い。人がふたり並んだらかなりきゅうくつです。自転車なら１台やっと。

　何か懐かしい信号機。何でここだけプレート付き？

　この辺の特徴、南北に細い路地が通っていること。東西に抜ける大きな道が非常に少ない点が挙げられます。これが車が使いにくい街になった原因のひとつだな。

　こんな名前が付いている通りもあります。つい飲み屋が並ぶ細い路地を想像してしまいますが、普通の住宅街にある道路です。後で由来を調べてみよう。

　向こうに工事中のマンションが見えてきました。“吉祥寺レジデンシア”ですな。

　バス停の時間表。あら、西荻までしか行かないのね。

　レジデンシアの地下駐車場出入り口。朝夕は青梅街道方向に出ることは可能なのでしょうか？ ちょっと心配になります。帰りにちょっと調べるか。

　そこから５分も歩かないうちに杉並区に入ります。

　途端に歩道が消失した。どーなってる。

　見事なあばら家です。手前側はどうやら古本屋らしいですが、営業しているのか？

　おお。これわもしかして廃墟アパートか！

　素晴らしい熟成っぷりです。もしかして廃墟マニアの間では有名な物件じゃないのか？

　こんな道路側に、このような保存状態良好な廃墟(?)が残っているなんて珍しい。人目の多さが物件を護っているんだな。

　とかやっていたら、盛大に道を逸れていたことに気がついた。東京女子大のところで左折しなくちゃいけなかったんだ。

　戻るとまた廃墟アパートにハアハアしてしまうので、そのまま進んで善福寺川まで出る。ここから川に沿って遡ります。この川は神田川の源流でもあるんだな。

　……そうか。この道で正解だったのか。

－　後編に続く　－

応募なしで丸かぶり

　気温は低かったものの、昨日のうちにほとんど雪は溶けました。左に見えているのはローズマリーのジャングル。使うより繁殖するスピードのほうが早いです。何か大量に使う方法はないものか。と思っていたら花が咲いちゃってる。

　管理組合の理事任期満了に伴って、半数の改選があります。1月末が立候補締め切りでしたが、予想通り立候補者はありません。さてどうしたらいいものか……。６日の土曜日に雑配水管更新工事の説明会があって、そこで少し話をしようと思っていたのに。

　そう言えば説明会が午後２時から４時で、臭気判定士会の意見交換会と丸かぶりだ。おまけにその後臨時の理事会もあるから懇親会だけ参加かな？

　どこもかしこも『丸かぶり』です。 しかし何でこんなに豪華な内容になってしまったんだ？ 大元の花町の願掛けで『ええ方巻き』に使う海苔巻きはお新香だけです。

　航空弁当だって「浅草糊、精米、しいたけ、かんぴょう、オボロ、青菜、タケノコ」と実にシンプル（かぽんのこだわり道場）。

　これわ商品単価を高くしようとする明らかな陰謀ですな。生ものまでこんなに入れちゃって保存性なし。売れ残ったら勿体無いじゃないか、社員が買って行くのか？

掲示コジャック

　期末が近づいて、ロビーの掲示板が大変なことになってきました。

　赤丸が付いているのは理事立候補募集のお知らせです。その他自転車撤去予告や防災倉庫置いちゃうぞ通知やら。

　もう少し小ぶりの掲示にしたいのですが、お年寄りが多いので字は大きめにしておかないといけません。まあこの状態も今月だけだからいいか。

　熊山さんの『うどん自販機』を読んで、紹介しようと思いながらしそびれていたサイトがありまして。

『山田屋』

　日本全国の自販機を見て歩いているらしい。まあ変てこな自販機も多いこと。さすが世界一の自販機大国です。日本に来たガイジンの目には立体駐車場も『自動車の自販機』に見えてしまうのか？（秒刊SUNDAY）

　違うな。元記事を翻訳してみたら「すげ～！立体駐車場まで無人の完全全自動だぜ！」って書いてあった。

殻にこもる

　昨日は管理組合の定例会議がありました。もう３月の通常総会に向けての準備を始めなくてはいけませんが、総会の前に雑配水管の更新更生工事の説明会も開かなくてはいけません。

　たぶんこの説明だけで楽に１時間以上かかりますので。総会と一緒にやろうものなら収拾がつかなくなること間違いなし。

　管理士の大原さんに、何とか最小限の管理費値上げでやっていける長期プランを組んでもらいましたが、残る大きな問題は耐震診断です。テナントのスーパーからも「早く診断やって」と言われているそうですが。

　今そんな資金の余裕はない。

　住民としては雑配水管更新の方が切実な問題です。それに武蔵野市の補助金が少なすぎます。オマケにここは構造上２棟扱いだ、費用は倍なのに補助金は１棟分しか出ません。

　「もし倒壊したらたぶん道路塞ぐかんね。何とかしてちょ！」ってことで市の協力を仰ぐしかありません。これは次の理事長が頭を抱えなくてはならない問題だな。

　防災倉庫のほうは発注先を決定して、作業スケジュールの調整に入ります。理事長が自分で組み立てて１万円節約します。その方がネタにもなるし。

　被災した際の仮設住宅じゃないけど、住宅として暮らしていく機能を全て備えた最小限のユニット『egg house』（情報屋さん）。

　ボーイング747-200F貨物機みたいで格好いいぞ。って言うか絶対それ狙ってデザインしてるだろ。

　トイレとシャワーとキッチンも付いていますが、ベッドはこんな↑。まるでB寝台だな。壁は全部が収納になっているらしい。

　逆にと言うか、「何一つ備わってない部屋に閉じ込められてしまった」気の毒なヒトもいる。生きて翌朝は迎えられたらしいが、どうなったのやら。

役満つる

　今日は今年最後の管理組合の理事会があります。雑排水の改修工事実施の合意ができればいいのですが……、まあ好きなことを言うだけ言ってもらったからそろそろネタも尽きるだろ。

　２月末の定例総会に向けて議案固めに入っていなくてはならない時期ですが、思ったようには進展しないです。まあ何とかなるでしょ。

　一番頭が痛いところが役員の改選です。建前上は半数を入れ替えることになっています、もちろんこのまま続けても構わないことにもなっています。私は理事長続けても良い。面白いし、ネタになるし。

　大きな工事を控えているのでやはりこのままのメンバーで行きたいところではありますが、仕事が忙しいので降りたがっている人もいます。そして何よりどーやって改選するかの細かいところがまだ決まっていない。

　何より現在の理事が昔ながらのやり方を踏襲した各階から一人ずつの方式で選ばれて、『管理見直し特別委員会』からそのまま理事を務めています。

　ってコトは。このままだとまた同じように、交代する理事が住んでいる階から出てもらうことになりかねないのですが。階によっては７０歳以上の一人暮らしが数世帯あったり、１階なんかそもそも最初から世帯数が少なかったり。そう簡単に交代要員が確保できるとは思えません。

　それに、理事となってマンションと管理組合の運営に参加するのは区分所有者の権利です。となれば、公募するしかありません。

　ところが。

　マンション管理士大原先生の話によると。「普通は誰も応募しないことがほとんどだが、大きな工事を控えているとなると。その工事を身内や自分と関係のある会社にやらせるために応募してくる人間が出てくることがある。」

　そうなったらやっかいなんてモノじゃありません。工事をを巡って談合やら贈賄やら、入っている管理会社が文句を言おうものなら無理な管理費の値引きを押し付けて追い出しにかかり、自分と身内のフトコロに金が落ちるならマンションがどうなろうと関係ない。

　……まるで利権まみれの公共事業ですな。

　実際にそんな事例もあったそうで。大改修がお終わってみれば組合のサイフはすっからかん、管理会社は逃げちゃった上に悪い噂が業界に広まってまともな会社は来てくれない最悪の状態に陥ったらしいです。

　さて困った。とりあえず大原先生が他の細則と一緒に素案を組んでくれるから、それ見て考えるか。他にも考えなくちゃならないことは山ほどある。

　築もうすぐ４０年とはいえ、味も素っ気もない最近の建物と違って趣があります。周辺に店も揃っているし、駅１０分は間違いない。設備と管理さえしっかりしていれば、そこそこ人気が出ても良い物件だと思うのだが。

　そう言えば。

　

　現在の２０代は住まいの選び方を知らないし。家賃を払うためだけに働いているようなもので、家と生活を土台にして暮らしを楽しむ術を知らないらしいです（JB press）。

　何だか『生き方を知らない』と言っているのと似た雰囲気を感じますが。「どうしたら良いのか分からないので、他人に薦められるまま決めている」と言うところでは多分同じだな。

　上の記事の中で、『吉祥寺で築３５年のマンション１２８０万を５００万で買って２００万でリフォームした』とありますが。ヘタに半端なリフォームで半端な値段で売るより、スケルトン状態にして激安で売ったほうが質の良い住人が来るかも知れないな。

防災倉庫を作ろう（その⑥）

　今日は管理組合の理事会があります。まだ雑配水管更新工事の件が固まりません。それもあって耐震診断は５年先送りです。

　で、防災倉庫のほうは絞込みがほぼ終わりました。入れ物はタクボ物置の『Ｍ－１７９ＢＦ』です。内容積１．７７立米、棚の隙間なんかでロスが発生するだろうから、実効容積は７掛けで１．２５立米ってところでしょうか。

　物資も絞込み完了

①ブルーシート（３．５ｍ×５．３ｍの１０枚セット）容積０．０５　市価３，４８０円

②トラックロープ（２０ｍ）容積無視　２巻　市価３，１６０円

③中空バラシバール（９００長）　これも容積無視　３本　１１，６４０円

④１トンパンタジャッキ（KTC PJ-1)　０．００６立米　２台　４，０００円

⑤災害用救急キット（イワツキYS-17）　０．０２１立米　１個　７５，０００円

⑥カタディンエクスペディションフィルター　０．０２３立米　１台　２７０，０００円

⑦折りたたみ水タンク（５L）　推定０．０２７立米　２０個　１０，０００円

⑧作業用懐中電灯　推定０．００１立米×５個　６，０００円

⑨非常ランプ（LEDカンテラ）　１０個で０．０２７立米　３０，０００円

⑩カセットコンロ　５台で０．０４８立米　２５，０００円

⑪単１アルカリ電池　１００本入り２箱で推定０．１６立米　３６，０００円

⑫ハンドスピーカー　２個で推定０．０２立米　７，６００円

⑬カセットガス　３本セット１０個で推定０．５立米　４，０００円

その他安全靴と革軍手　容積無視で予算　２０，０００円

　嵩が全部で約０．９立米、これなら間違いなく入る。

　物置が設置工事込みで約８万円、中身が〆て５０５，８８０円だ。

　非常トイレは、あれこれ調べて考えましたが。やはり８０世帯分という量がどーにもならず、この防災倉庫への収容は諦めました。別の方法を考えなくては。

防災倉庫を作ろう（その４）

　昨日は定例理事会がありました。屋上の無断熱会議室、いいカンジで温度が下がってきております。次回は上着が要るな。

　議題は『雑配水管更新工事』と『耐震診断』がメイン。しかし両方一度になんてできるお金はありませんから、当然雑配水管の方が優先。だって耐震診断受けたら次は補強工事しないことには意味がありません。

　そんなこんなで、地震に対しては次善の策を講じるしかありません。

　防災倉庫の試算表を作った。

　参考までに。まず容れ物『イナバ社シンプリーMJ-179D』あたりを想定。

　幅1750　奥行927　高さ1603　最低これならコケないだろ。これが定価９６，６００円

　その中身。

　まず震災直後の救助道具

「ヘルメット」1000～2000円×６個＝６０００～１２０００円

「革手袋」400円×６双＝２４００円

「鉄板入り安全スニーカー」10000円×５足＝６００００円

「バールのような物」3000～5000円×３本＝９０００～１５０００円

「パンタジャッキ（パンク修理用で可）」2000～3000円×２式＝４０００～６０００円

「ハンマー」1000円×２本＝２０００円

「ブルーシート（1.8m×1.8m）500～600円×１０枚＝5000～6000円

「懐中電灯（作業灯兼非常灯）」1000円×１０個＝10000円

「スペア電池（単１：４個入）」1000円×２５個＝２５０００円

「ハンドスピーカー」3000円×２個＝６０００円

　ここまでで計１４４，４００円

　続いて非常生活用具

　食料は各世帯にあるモノで２～３日はしのげるでしょ、７７世帯分の非常食は激しくかさばる。同様に水の備蓄もかさばります。なので地下の消防水槽を水源にする。ここでやはり浸透膜式浄水装置。

「カタディン社エクスペディションフィルター」200,000円×１台

　使うかどうかの装置にしては高すぎる気がするなら。

「スウィートウォーター社ガーディアン」20,000円×５台＝100,000円

　カタディンなら毎分４Ｌ、ガーディアンなら毎分１Ｌの浄化ができます。カタディンは泥水ＯＫですがガーディアンはオプションのフィルターが必要です、しかし消防水槽なら要らないだろ。

「折りたたみ式水パック５Ｌ」1200円×８０個＝96,000円

「50人用救急キット」70,000円×２式＝140,000円

「非常用トイレキット（50回分）」9800円×８０セット＝784,000円

　組合員ではない賃貸の住人がいますが、非常時に分け隔てなんてしていられません。同じ建物に住んでいるのだから一蓮托生です。

　炊き出しのことまで考えたらカセットコンロにボンベや鍋やらが必要になりますが、そこまで始めたらキリがない。でも冬に罹災したことを考えたらすぐお湯があった方が良いか。

　イワタニ「カセットフー」で防風屋外用『マーベラス』ってのがあるけど、２万円もするな。汎用のを準備してブルーシートで囲うか。

「カセットコンロ（ケース付）」5000円×３台＝15,000円

「スペアボンベ」近所で３本398円×１０セット＝3980円

　やかんか鍋くらいどっかから出てくるだろ。

　中身集計１，１６８，９８０円（高め計算）

　総額１，４７９，９８０円

　計算合ってるか？ まあいいや。

　う～ん。割引なんか考えても、これでは１００万円をオーバーしそうだな。トイレキットが豪華すぎだな、濡れティッシュまで入っているし。

　もっと安いのにしないと、それに箱が結構大きいから倉庫に入りきらないかも知れないぞ。この『トイレスＱ』ってのに問い合わせてみるか。

　しかし肝心なのは「お年よりでも簡単に使える」ってことだよな。お試しセットってもらえるのかな？ （マヂでやる気か？）

鋼管度アップの秘策

　昨日は九段のあたりで異臭騒ぎがあったそうですが。あの辺結構古いビルもあるし、武道館や靖国神社の方からはずーっと下りになっているので下水が流れてきた時にニオイが出やすい地形です。

　新宿の駅周辺もよく似た状態で、西口ロータリーから大ガードに向かって下りになっています。ここは以前の『さくらや』今は『ユニクロ』が入っているビルから下の通りでひどいニオイが出ます。アンモニアとジメチルサルファイドが混ざった悪質なヤツ。

　何とかしないとヤバ過ぎると思って、以前に小田急やらあちこちのビルにビル排水の浄化剤を勧めてはみたのですが、皆さん「ウチじゃない、上の○○さんのニオイだ」と順送りに責任回避をなさって埒があきませんでした。こーゆうのは区役所に指導してもらわないとダメだな。

　昨日は虚しい２時間半の作業の後で、理事会のメンバーと一緒に『㈱マンション管理総合研究所』に伺いまして、雑排水管の改修工事について説明を受けました。

　雑排水管を全て新しいものに交換する『更新』工事をするのか、それとも既存の管を再生させる『更生』工事とするのかってところでの技術検討の結果が出たそうです。

　ウチのマンション、昔の設計ですから、何十年も先のメンテのことなんて考えていません。排水縦管は全て鉄筋コンクリやブロック壁の中にあって点検口なんて粋なモノは付けられていません。だから目視点検するにも壁に穴を開けなくちゃいけない。

　排水管を全て新品に取り替えようとしますとおよそ５０箇所以上の壁をぶち抜くことになりますので、管を取り替えているのだか建物壊しているのだか解らない大工事になってしまいます。しかも工期は数週間。

　それだけの間お風呂も台所も使えないし、部屋によっては解体箇所が大きすぎるので避難していなくてはならないこともあります。

　その変考えますと、いま付いている排水管を生かして補強する『ライナー工法』の方がいろいろと優れているとの結論になったようです。

　前に“日経住まいのリフォーム展”で見たこれ↓ですな。

　劣化した管の中にエポキシ樹脂を染みこませた筒状の布を密着させて、ＳＧＰ（炭素鋼管）をＳＧＰ－ＶＡ（塩ビライニング鋼管）みたいな状態にしてしまうのですな。

　この工法は特に上↑のような排水トラップが劣化した時には非常に有利です。トラップ全て交換するとなったら、浴室の場合床の防水工事を全てやり直すことになります。排水トラップのためだけに浴室全部取り壊しですな。

　この『マルライナー工法』だと下からライナーを通して、上から樹脂を盛ってやればヘタれたトラップも生き返ります。

　これで費用は配管全交換のおよそ半分、工期は数日で済みます。縦管の部分だけの話ですけど。

　半分と言っても数千間円で安いものではありませんが、何と言っても工期が短く、住人と建物本体に対する負担が軽いところが魅力です。

　ところがまたここで反対意見が出まして。「２０年前に縦管以外は更新しているのだから、また借金してまでそんな工事を行う必要があるのか」とのことです。

　ごもっともに感じるところもあるのですが、それは『理事会はマンションの維持管理と住民の快適な生活に対して責任を負わなくてはならない』ってことを忘れた一住民的な意見です。

　漏水の危険があることを知りながら対策を先延ばしにして住民の不利益とマンションの価値を下げる結果を招いたら、「理事会は何をやっているのか？」と言われてしまいます。最終的な決定は総会で行うのですから、理事会は『維持管理のために必要と思われる提案を行っていく』のが仕事です。

　しかし、この工事の説明をお年寄りにするのは大変だな……。

経験値は上げずにＨＰを上げる

　新型インフルがいよいよ危機的なレベルにまで達したようです。しょっちゅう出入りする大学病院では手の消毒に加えて発熱チェックまで始まりました。ただし赤く映ったヒトの自己申告です。

　こちらも何もしないわけには行きませんので、ＨＰ増強のハチミツ生姜……。ありゃカビてる、と思ったら発酵してるのか？ このまま行ったら生姜ミードができるかな？

　それで、昨日の市役所ですが『住宅対策課』に赴きまして、毎週水曜に実施されている耐震診断助成についての相談コーナー（要予約）で、指導員の方に話を伺いました。

　ウチのマンションの場合、旧耐震基準建物ですから診断を受けたら『ダメ～』と結果が出るのは最初から判っております。

　しかしそれでもやらなくちゃいけません。何故かと言いますと『病気だとは判っていても、どこがどう悪いのか診察を受けないことには治療の方法がわからない』からです。

　最低限の耐震補強工事をやるにしてもどの場所にどんな補強を入れるか、やはり弱点を見極めて有効な工事をやらなくては費用ばっかりかかって仕方ない。市の助成だって『延べ面積1000㎡以上３階建て以上』のマンションで１００万円です。

　……たった１００万円

　ウチの場合Ｌ字と言うかＴ字に近い形状なので、診断は２棟分です。これで助成も２棟分になるかと言うと……。どうやらならない、なったところで焼け石に水だけど。まあ毎年増額になっているらしいので、来期に期待でしょうか。

　しかし数千万の費用をかけて「ダメ。ここ地震来たら壊れます」って、最初から解っている事実を証明されただけでは住民には何の利益もありません.。これわ臭気判定理事長、何か考えなくちゃいけません。

　とりあえず『耐震診断の費用で先に部分補強やっちゃう』ってのが有望なような気がします。

　建物の弱点は判っています。１階のスーパーです。スカスカの構造ですから強烈なのが来たらそこが一撃ペシャンコになる可能性が非常に高い。

　その場合死傷者が多数発生して、現在呻吟ちうの防災計画が考えたくもない大困難スタートになってしまうのでそれだけは何としても防がなくてはいけません。お店は震災時の防災物資倉庫でもあるし。

　なので店舗の柱を鉄帯や樹脂で巻き締めて強化、ここがツブれなければ住民の生存率は飛躍的に上がります。『耐震診断はまだだけど、耐震補強工事だけは行いました』ってことで、何もやってないよりはるかにマシになります。

そう言えば。

　住宅対策課の担当者に聞いたのですが、『武蔵野市のマンションで助成制度を利用したところは１棟もない』そうです。

　いくら額が小さいとは言っても受けないよりはマシです。

　……ってコトは。

　武蔵野市の既存マンションはどこも耐震診断やってないのか？

　何か非常に不安なんですけど。

　と、他所の心配までしている余裕なんかありません。問題は耐震ＨＰ上昇工事期間中のお店への保証だが、それ組合で出すのかな？ スーパーだって組合員だから……。あ、でも工事で住民に一時退出してもらうなら組合で代替え住居用意しなくちゃいけないんだな。う～ん。

奥へお詰め下さ～い

　気がついてみれば、２００５年９月１５日から書き始めてもう５年が過ぎてしまいました。１５００本も記事書いちゃったよ。

　しかし別に気負いも何もなく、日課に近い気分で書いておりますので今日もテケトーに書き始める。『日経住まいのリフォーム展』の書き残しネタもあるし。

　このような無料イベントに来場する客の務めとしてアンケートがあります。主催者や企業のやる気を維持してもらうためにできるだけ協力します。……何かくれるアンケートには。

　排水管のライナー補修（マルナカ）、こんな形状でもできるんだ。

　ライナー（管の内側に貼り付いて樹脂のベースになる布チューブ）と施工管の見本。内径８０だと１．５ミリくらいの厚さになるらしい。これ『普通盛り』なんだろうな。

　「お！」と思ったのがこれ駐輪スライドラックシステム（日本鉄構建設工業）。

　自転車を乗せたラックが「すい～」と横にスライドして簡単に幅詰めできます。４～５台一緒に軽く動きます。説明では２～３０台でも片手で動かせるそうです。

　機械式駐輪場と言いますと奥にあるような立体が多いですが、あれはお年寄りには敬遠されてしまいます。安全と解っていてもちょっと不安があります、数秒だけど斜めになった自転車を支えなくちゃいけないし。

　１００台分だと１００万円～１５０万円だそうだ。リーズナブルなラックだと良く見るこんなのがあります。１セット７，３５０円（税込送料工事費別）４台分です。

　固定式だと自転車間のピッチは４５センチ、これがスライド式だと一気に２０センチ。半分以下になります。つまり駐輪場スペースが半分になる！

　何が良いかって言いますと。これが現在のウチの駐輪場。ここに写っているだけで約６０台。左右でレーンの長さが違いますが、まあ１０ｍ以上はあります。つまり約２０ｍに６０台止まっている。

　これをスライド式にすると、左右に壁があってハンドル幅分のデッドスペースができたとしても最小限の５．４ｍのユニットに２０台が置けて楽に出し入れができます。レールを長くすれば理論上長さ４万キロメートルの駐輪場も作れますが。……ってコトはえ～と、何台入るんだ？

　ムダな計算はやめまして。ってコトは、１６．２ｍでもって６０台が収容できちゃう。ってコトは３．８ｍの空き場所が作れる！ やった！ 防災倉庫を置くスペースができる！ これは見積してもらお。

公務センター

　第８回のマンション理事会が終わりまして、雑配水管の更新工事もいよいよ現実化して参りました。懸案だった「ユニットバス全部取り壊し」はどうにか天井を開ける程度の工事で可能になるようで、これで工事に関わる経費が数百万円安くなります。

　で、私が作成した『防災計画書（試案）』を理事全員に説明しまして、武蔵野市の防災体制があまりアテにできないことを伝えました。で、次は具体案とするために試算しなくちゃいけません。

　なので、休み中にやるベランダの金具塗り替え用品を買うついでにホームセンターに向かうことにしました。公務でホームです。

　途中にあった栗畑。つーか、何か放置されている感じなのですが。でかい栗勿体無いな。

　簡易トイレは割りと安いものが出回っている。問題は吸水樹脂の能力と防臭剤だな。メガホンも思ったより安いぞ。建物内で使うならこんな程度で足りるだろ。

　キンクマハムスターかわい～。

　とかペットコーナーを覗いていたら。物置（防災倉庫）を見てくるの忘れた。

　「おろかものめ！」はいスンマセン。

　そのにゃぢさん。夜になってこっちが寝ようとしても姿が見えない。「どこまで行ったんだろうね～？」とか言って寝室に行くと。

　いつの間にか帰ってきて毛布を占領していました。保護色になっていたので気づかんかった。

　薄暗くするとこんなカンジ。迷彩してます。

自救自促

　昨日は半日ほどかけてウチのマンションの防災マニュアル作成にとりかかってみました。『最悪に近い状態でどーやって生き延びるか』ってところを主眼として考えてみる。

　ついでだから武蔵野市の防災体制を調べてみた。

　『武蔵野市防災情報マップ』ってのがあったので、避難場所やら救援物資保管場所を見てみたら。線路をはさんで南側ってのはかなり寒い状態でした。

　広域避難場所は国際基督教大学で、防災倉庫はおよそ1キロ離れた小学校にしかない。これでは出遅れたら物資は何も残っていないと考えた方が良い。しかも運ぶ手段は住民の自動車くらいしかない。ウチに折りたたみカートあるけど、貰えるかどうか判らない物資のために１キロも押して歩くのは現実的じゃない。

　何がどれだけ備蓄されているのか、市の防災課に聞いたら教えてくれるのかな？ それよりいっそ基督教大学に行った方が良いかも知れない。隣の富士重工なら備蓄たくさんあるだろうし。

　と。やはり外部を当てにするのは切羽詰まった最後の手段だな。相変わらず「９月中旬が危ない」らしいし（EUROPA）。あんま時間ないぞ。

　買い物のついでに防災広場をもう一度見ておく。飲料水は６０トン。「６０トンも」なのか「「６０トンしか」なのか、どうとも取りかねます。他の水源はやはり防災備蓄がある小学校にある。

　この防災倉庫は地下タンクから水を汲み上げるためのポンプとかが入っているらしい。基本的にここには水しかないと考えた方が良い。

　調理台＋流し、向こうのベンチは座板を外すとかまどになります。ところで燃料はどーするんだ？ このスケールじゃ、面倒見られるのは良いところ１００人までだな。

　心細いくらい小さな太陽電池ＬＥＤ照明が２箇所。ないよりマシか。

　近所のマンションを外から見て回ったけど、防災倉庫らしき物を置いているところは皆無。これでは電気ガス水道が止まったら、千人単位で困窮者が発生する恐れがあります。やはり被災後最初の３日間は自力で生き延びる以外なさそうです。

　これも一応備蓄。普段は７９８円のにゃぢトイレ砂『ぺーパーズグリーン』が今だけ４９８円。これを使い出したら他のは不便で使えなくなります。非常の際は燃料にも転用できるかも知れない。そう言えばこの簡易ウッドデッキも、叩き割れば燃料になるな。ナタもあるし。

防災倉庫を作ろう（その３）

　ただでさえ仕事のことでごちゃごちゃしている頭の片隅でごちゃごちゃ考えていることを書き付けておりますので、非常に読みにくい記事になっております。

　今のところの一番の問題は「防災倉庫をどこに設置するか」ってことです。建物の損壊で備品が喪われてしまったのでは全然意味ないのですが、あまり広くない敷地は自転車置き場と駐車場であまりスキマがない。スキマがある場所は建物に近すぎて損壊に巻き込まれる恐れがある。

　まあそれでも１００世帯もないマンションだから物資の量もそれほど膨大にはならないはず。『救助物資』と『非常生活物資』に分けて倉庫を二つにすれば置けないこともないと思うのだが。

　やはり世帯数が多いマンションでは敷地内に無粋なプレハブを建てるのも憚られるのか、立地条件によっては物資が盗難に遭う恐れもありそうだな。

　ところで。

　地震の心配がない国ってのは良いっつーか凄いもので。集合住宅の上に集合住宅を積んじゃう（ひろぶろ）。もう巨大積み木状態。耐震強度とか話の前にそもそもの強度が大丈夫なのか非常に気になります。

　何せ地震国日本と非地震国の違いたるやもの凄い差でして（VIPPER）。

　　　　　　　　日本人　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世界

震度１　　　気付かない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敏感な人なら気付く
震度２　　　敏感な人なら気付く　　　　　　　　　　　　　　　ほとんどの人が気付く
震度３　　　ほとんどの人が気付く　　　　　　　　　　　 　　全員が気付き、パニックを起こす
震度４　　　お～揺れとる揺れとると笑う　　　　　　　　　　家屋の倒壊が起き、死傷者発生
震度５弱　 とりあえずテレビの速報を見る　　　　　　　　大災害、テレ朝ドラえもん募金
震度５強 　コンビニの陳列がひどいことに。　　　　　　　都市は壊滅状態TBS日テレも募金
震度６弱 　ブロック塀が倒れ、死傷者がでる　　　　　　 自力では復興できないレベル
震度６強　 テレビ東京がアニメをやっているのを　　　　国家消滅
　　　　　　　確認して安心して２ちゃんする

　ネタとは言い切れないところが凄いです。逆に言うとテレ東が速報なんかやった時は、もう誰もテレビなんか見られない状態である恐れも。

　え～と、脱線が始まったぞ。

　一番困るのが『防災倉庫を設置すると簡易トイレを設置する場所がなくなる』ってところです。でも調べてみたら『家庭の便器に取り付ける簡易トイレ』ってのもあるんだな。

　１セットで３０回使えるから、各家庭に１セットずつ用意すれば２日くらい何とかなるだろ。付属の防臭スプレーの成分が聞いたことがないもので気に入らないけど、いちお自社でやった抗菌試験結果を見る限りでは効くらしい。（自分で試さない限り全面的には信用しない）

　でも消臭についての説明は何だか信用ならないぞ。『『Ｇ２ＴＡＭ－α』が浸透し分子を破壊劣化させることで臭いの発生がなくなります』って、そんな強力な反応剤が入っているのか？

　『プラスイオンが臭気のマイナスイオンとくっついて全く異なる物質に変えイオン結合し熱によって炭酸ガスや水に分解し塩を形成する消臭メカニズム。』

　……。すみませんがもう少し解りやすく説明して下さい。何か単にいろいろな反応方式を並べただけに聞こえるのですが。試験は３０分ですけど持続はどんなものでしょうか？ リバウンドはあるのでしょうか？

　使うと熱と無臭のガスが発生するってことで良いのでしょうか？ そーすると簡易トイレの汚物袋は密封しちゃうと膨れて危険になるのですが……。

　これは揚げ足取ってるのじゃなくて「不用意なことを書くな」って言いたいんですけど。

　いまのところ信用できるのは塩素系の粉体だな。これは宮崎の『メディカル介護サービス』ってところが販売している“ブルードドット”粉体の製造元はどこだか不明。

　トイレの水に添加しておけば丸１日防臭効果が持続しました（どーやって実験したかは説明したくない）。量を倍にすればもう少し持続すると思う。

防災倉庫を作ろう（その２）

　朝夕が良いカンジで涼しくなって参りました。

　ウチにはそーゆうことを非常に敏感に感じ取るヒトがいらっしゃいまして。

　久しぶりにツンデレにゃぢさんが熱を奪いにひっついてきました。

「ニャによ。ニャンか文句あるの？」

　震災時にはペットの生活をどうするのかって問題も、結構深刻だったりします。１銘柄のぺトフード以外食べないとか、決まったところでしたトイレできないとか。

　ウチではフリスキードライを常時１袋、トイレ砂は３袋買い置きしてあります。切れたら自分でネズミ捕って食べてくれ。

　『食事』と『排泄』は人間にとってもやはり非常に深刻な問題で、非常時においては常に「次はどうするか」と意識しておかなくてはいけません。

　昨日の記事の中では、建物に関する事項は省いてありました。ややこしくなるから。

　今日は昨日と同じ時間展開の中で、マンションの建物の方にやっておかなくてはならないあれこれを書き出してみましょう。

・揺れが収まったら

①屋上にある受水槽の点検

　ここでいっそ理事長権限でもって管理人さんに「配水の一時停止」を行ってもらった方が良いかも知れません。漏水などの確認が取れるまで一時的に止めちゃう。

　慌てて浴槽に水を貯め始める人が続出すると、あっと言う間に受水槽の貯えは底を付きます。

　阪神淡路の時。浴槽に水を貯めるにあたって、その貴重な水で浴槽を洗ってしまった人も少なくなかったらしい。

②火気の使用禁止

　そんな直後で煮炊きを始める余裕もないとは思いますが、お湯ぐらい沸かし始める人はいるかも知れません。どこでガス管が破損しているか解りませんから火花も厳禁です。

③トイレの使用停止

　下水管汚水管が壊れている恐れがありますから、点検が完了するまでは少なくともトイレは使わないように呼びかける必要があります。

　数年前に都内が盛大に揺れた時、階上の汚水管が下の階の天井裏を通っているタイプのマンションで結構なトラブルが発生したそうです。２０リットルものトイレ配水が一気に天井裏流れ出したら、そりゃもうタイヘンなことになります。スケルトンリフォームになります。

　地震直後からもうトイレの心配をしなくてはいけません。

『この段階で必要になる道具』

①簡易トイレ

②その設置場所

③消臭剤・脱臭剤

④夏場だったら殺虫剤

防災倉庫を作ろう（その１）

　前回『防災倉庫がない』でもって「何とかしなくては」と思い始めたのは良いのですが、何をどれだけ用意備蓄したら良いのか、悩むところです。解決する方法と言うか、まともな手順として

『防災マニュアル』を準備しなくてはいけない

　ってコトに気がつきました。よーやく。

　　現在のところそのようなものがあるとは聞いていませんし、防災倉庫の不備すら話題になっていなかったくらいだから、考えてもいなかったとしても驚かないぞ。

　しょーがないから自分で書く。ついでにネタにする。いっぱい書けるぞ。

　さて。「地震がきたらあーしましょう、こーしましょう」と机上の理論を並べるのは簡単ですが、それが実現不可能だったり現実とかけ離れていたら何の役にも立ちません。理想論や楽観論は無用です。

　からんでくる事象を並べてみよう。

『①地震の規模とその被害』

『②マンション本体』

『③マンション組合員』

『④救援活動など自治体の援助』

『⑤周辺住民（被災者）』

　とりあえず考えに入れて置かなくてはならないのはこんなものかな？ とりあえず何段階か被害想定して必要な対応を考えてみよう。

その①「最悪の条件」

　平日の日中。阪神淡路並みの地震に見舞われ都内全域交通寸断、ウチのマンション半壊とまでは行かなくても中に居住するのが危険な状態。電気ガス水道全部ストップ。

・ここで問題になるのは「オトーサン方がいない」ってことです。みんな勤めに出ちゃってる。

・よってマンションには奥さん方とリタイアしたお年寄りばかりが残っている。

　こうなるともうお手上げです。奥さん方では多分自分の家のことで手一杯になってしまうでしょうから、迅速な避難誘導とか救助だとかは恐らく望めないでしょう。

　そーなると初期の陣頭指揮は管理人さんにお願いするしかなくなります。恐らく３～４時間あれば新宿からなら歩いて帰ってこられますから、あとは火災が発生しないことを願うのみ。

『この段階で必要になる道具』

①ハンドスピーカー

②ヘルメット等安全器具

③救急キット

④消火器

　この辺の避難場所は付近の防災公園、おばけ大会公園、コミュニティセンターです。マンション倒壊と火災の危険がないようであれば、住人の皆さんを一度駐車場に集合させて安否の確認を行った方が良いかも知れない。

　ドアが枠に噛んでしまって、部屋から出られない人もきっと出るに違いありません。

『この段階で必要になる道具』

①ドアを破壊するバールのようなもの

②窓を破壊するハンマーのようなもの

③ロープ

④ガラスを割った窓から脱出する際の保護マット

⑤ガラス破片の上を歩ける鉄板入り安全靴

⑥対刃安全手袋

　で、その時マンションに居た皆さんの無事を確認して、負傷者の手当てを行います。暖かくて晴れていれば問題ありませんが、寒くて雨が降っていたらたちまち新たな危機に直面してしまいます。

　駐車場に残っている車で、持ち主がいるものは臨時避難所として優先的にお年寄りを収容するようにしてもらう取り決めが要るな。

　食事時間前であればこの段階で炊きだしとかも考えなくてはいけないが、ガス漏れが発生していないことが確認できるまで裸火は使用厳禁です。

『この段階で必要になる道具』

①駐車場のさしかけを延長できるブルーシート

②地面への敷物（断熱素材）

③毛布など防寒用品

　いちおここまでの安全が確保できたら、管理人さんだって自分の家と家族が心配でしょうから帰って頂いた方が良いかも知れない。ここまでであっという間に１～２時間は経っているだろうから、近くに仕事場がある人はそろそろ帰ってくるかも知れない。

　何とか当初の危険を脱して、ショック状体も覚めて来た頃。次なる危険つーか困難がやって来ます。日没です。冬なら早い。

　いつもと違って町中は真っ暗です。とりあえず自分の部屋に戻って片付けを行ってお休みになる家族もいるかも知れませんが、独居老人世帯はそれも困難ですからどこかに寝場所を確保しなくてはいけません。

　建物の破損がひどくなければエレベーターホールに臨時の収容施設を作ることも可能ですが、それにしても明かりは必要です。場所を取らず火災の心配もないサイリュームライトが一番安全でしょうか。

　　　　　　　　　　　　

　ただし発光時間は３０分程度なので、本当の急場しのぎ。最近はＬＥＤを使用したランタンも増えて、明るさ性能も飛躍的に良くなってきたらしいです。

　でも早くも震災泥棒が出ないとも限らないので、パトロールは欠かせません。

『この段階で必要になる道具』

①長期保存して性能に問題が出ない非熱照明器具

②就寝用マット

③パトロール用懐中電灯

④木刀or鉄パイプor釘バット

　とりあえず、生き延びたことを感謝して眠りについて。その後のことはまた明日……。

地平に咲く

　書き忘れていました。夕べは調布市多摩川の花火大会でした。

　ウチでは恒例になっている屋上開放がありまして、結構住民の方が見に出てきていました。

　上の写真は超高感度、普通に撮ったらこんなです。夜に入っても結構暑い、持って行った缶ビールがたちまち温くなりました。

　調布の飛行場との関係で、南側には高層建築が建ちません。従って飛行場がある限り、近所ではここが一番高い建物。

　この次は２５日に立川まつりで昭和記念公園の花火だな。多摩川よりちょっと距離があるけど、立川の方が空が暗いから良く見えるはずです。今度は双眼鏡を持ってこよう。




・見に行こう！

雑排水管目視調査

　札幌強行出張から帰ってきて、今日はマンション管理士先生による雑排水管の目視調査です。これがあるので急いで帰らなくちゃいけなかったんだな。

　配管が必ずしも図面どおり施工されているとは限りませんし、工法まで読めない部分もあります。それに何せ大昔の図面ですから……。

　和室の畳を上げて、その下がどうなっているのかを調べます。
　このために和室からかなりの荷物を運び出しました。家中引越し直後みたいな状態です。

　合板の下に空間があり、さらにその下に捨て板が張られて、また空間があってコンクリになっているらしい。道理で断熱が良いはずだ。
　合板を上げずに構造がわかってしまいました。タンスを移動する場所まで準備していたのですが、まあ良かった。




・事前の準備が大切

スタンド・アローン

　またキルマークが増えてしまった『にゃぢっぽ』です。下の牙一本ないのによくハンティングすること。


　昨夜７時過ぎ、６階の理事さんから電話がかかってきました。「管理人室で何か警報が鳴っているらしい」とのこと。

　一緒に見に行く。確かにベルが鳴っているけど、外から見たのでは何の警報なのかが判らない。火災じゃないのだけは確か。各部屋の非常警報盤にも何も表示されていない。

　エレベーターとかの重故障警報についてはセコム介してオンラインになったはずだが、それ以外の単独警報についてはどーなっているのか判りません。
　ちょうど今、消防水槽の補修工事をやっているので、水槽が空だから渇水警報が出た……、はずないよな。消防水槽に液面センサーなんて付いているはずがない。

　仕方ないから管理会社の緊急コールセンターに連絡してセコムに来てもらう。
　電話が終わると、それを待っていたように警報が止まる。何で復旧した？

　セコムさんが来るのを待って一緒に盤を調べてみましたが、何の警報だったのかさっぱり判らない。もしかして警報自体の故障か？



・安心安全のノウハウ

中間検査

　日曜の朝は、だいたい７時頃に起き出して。“にゃぢ”撫でて、皿にカリカリ足して。それからコーヒー淹れて。
　ニュース見ながらヒゲ剃って、７時半から『シンケンジャー』と『ディケイド』見ながらコーヒーとだいたいコンビーフサンドの朝食。それから部屋にこもってニュースサイト巡回してスマッチの記事を書くのですが。

　ゴルフか何かで特撮は全部休み、おまけにパソコンは立ち上がらないで、すっかりいつもの日曜の予定が狂ってしまいました。

　休日でも『何らかのスケジュール』に支配されていると気がついてしまったり。“にゃぢ”は年中予定なんて関係ありませんが。

　
　２０日の土曜は管理組合の定例理事会がありまして。塗装工事の完了検査。

　と言っても雨で作業が遅れまくっていましたので、８〜９割終了の中間検査になってしまいました。
　溶剤のニオイ苦情で一部水性塗料での施工になったり。それでもさび止めだけは溶剤系を使うしかありませんが。色が以前のと違うと苦情が出たり。
　話を聞いてみると、以前は前の管理人さんに頼んで応急の塗装とかをやってもらっていたらしいのですが。ナゼかその時に使っていたペンキの色の記録がない。
　さらに聞くと。色見本帳などを使わずに、隣のドアの色に合わせてペンキを調合していたらしい。

それはわざわざ退色したペンキに合わせて色を作っていたってことか？

　そんな塗装仕様、普通は誰も考えません。なのでペンキ本来の色が『違う』ってことになっちゃう。やはり素人の方は油断がなりません。こちらが考えもつかないようなことを要求して来ます。

　さて来月はさらに大変な『雑排水管目視検査』が待っております。

　ウン十年前の図面と現在の配管施工がどう違っているのか、あるいは違っていないのか。実際に見てみないことには解りません。
　何せ自治会時代には、お部屋を買った住人または業者が好き勝手に工事をして記録なんか残っていないから。

　そう言えば。ここも何とかしなくちゃならないんだよな。棟屋の隙間にハトが入り込んで糞を落とすんだな。ネットもテグスも張れないから、ハト避け薬を使うしかなさそうです。



・お休みするなら

コールドゲーム

　先月末から『共用鉄部の塗り替え工事』ってのが始まっております。

　ベランダの手すりとか、こーゆートコ↓とかの塗りなおしです。自治会時代には個人で管理人さんに依頼したり勝手に塗っちゃったり、いろいろやってたのでワケわからないことになっておりました。

　今回は管理組合ができての工事なので、当然組合で費用は負担です。どうせなら色を変えたいとか、水性塗料にしろとか、始まってからいろいろ言い出す住人もいて面倒なことおびただしいです。

　当然ベランダにペンキ屋さんが入っての作業ですから、邪魔にならないようにいろいろ片付けておかなくてはなりません。
　なモノで、最近の休日は部屋とベランダの掃除＋整理に費やされております。
　

　去年つくばで拾った稲の苗から実った籾、そろそろ田植えしなくてはいけないのだが、工事終わってからの方がいいかな。

　しかし雨天が多いので休工ばかりで進みません。予定までに終わるのかな？




・「いつかな？」を知るために

オーバー振る舞い

　え〜。マタタビ粉振ってみましたが、やっぱりにゃぢさん薬メシ食べません。困ったな……。とりあえずカリカリにも薬まぶして、何食っても薬摂るようにしむけるしかないな。

　昨夜の雷雨は結構な勢いで降りまくってくれまして、吹き込んでもいないのに雨のしぶきでベランダがびしょ濡れに。
　それが小やみになった頃、外廊下の方から異様な物音が聞こえてきまして。

　あらら。何だこりゃ？

　あ〜。雨水管がオーバーブローしちゃってるよ。まいったね。これじゃ廊下にあふれた水、排水する場所がないぞ。駐車場とも高低差ほとんどないし。
　年に何度もあることじゃないけど、対策考えなくちゃいけないなぁ……。集中豪雨来たら１階外廊下が通行止めになるし、ヘタすりゃ住居に浸水だ。課題がまたひとつ増えた理事長でした。




・住まいで困ったこと

分別ざかり

　え〜。大変な状態になったようで。茨木市なんかゴーストタウン状態だそうです(GiGAZINE)。このブログにやってきた人のリンク先はほとんどワード検索の『クレベリン』です。googleなんか大幸薬品HPの次に“クレベリンを買ってみた”が来てます。
　そう言えばgoogleが何かに感染しているとかの記事もあるのですが（秒刊SUNDAY）、大丈夫なのでしょうか？ リアルもネットも感染縞栗ですな。

　昨日はほとんど一日、ベランダに溜まったがらくた整理をやっていました。気がつくと壊れて使えなくなった傘が何本も放置してある。
　これを。

糸を切って傘体を骨組みから外す（燃えるゴミ）
　↓
石突きと取っ手をねじり取る（プラだけど燃えるゴミ）
　↓
小骨を止めてあるワイヤーを切断して柄から小骨を分離
　↓
骨と柄を力業でへし折って減容（燃えないゴミ）

　と、傘を分別減容して適正廃棄しました。

　何でいきなりこんな気合いが入ったかと言いますと、月末からベランダ・バルコニー鉄部の塗装工事が入りますもので。

　これがまた、作業をどうやるかで非常〜に困りました。手すりと物置ドアを塗るだけなので、足場を組むほどの作業ではありませんが、足場がないと玄関からペンキ屋さんがお邪魔することになります。
　それでは各お宅の在宅時でなければ作業はできないから『屋上からゴンドラ吊るか』となったのですが……。
　屋上のフェンスを一時取り外す必要があるし、ゴンドラを屋上に上げるためだけにこんなクレーン車を呼ばなくちゃならない（てふてふくれ〜ん）。
　作業が終わったら下ろさなくちゃいけないから、前の道路を２回も通行止めにしてもらわなくちゃいけません。このサイズのクレーン車がアウトリガー張り出したら２車線道路を完全に塞いでしまいます。費用も手間も手続きも、気が遠くなる話です。
　従って自動的に各お部屋に玄関からお邪魔させていただくことになりました。お茶は出して頂かなくて結構です。

　ベランダ整理のついでに電気ストーブを物置に仕舞う。ここの開け閉めはほとんどこれだけです。つまり年に２回程度。
　ついでにちょっと死蔵品をチェックしてみようかな〜、と調べてみたら『フリマ用』と書かれた段ボールを発見。貰ったけど使わない食器やら何かの景品やらがぎっしり入っていました。
　もう１週間早かったらチャリティーバザーに全部出せたのに……。このまま戻すとまた１年後に同じコト書くハメになるので、ベランダに出してブルーシートで包んでおく。

　ごっそり物を捨てたのに、結局あまりベランダは片付かなかったなぁ……。



・広々見せるテク・収納テク

第２回通常総会

　え〜。スゴい鯖落ちしてましたが。忙しくてもうこんな（PM6）時間です。何か急に新潟行きの仕事ができて、もうパニック状態。

　で。昨日は第２回の通常総会でした。この日は何と３件もマンション管理組合の総会が開かれていまして、コミュニティセンターは非常に混み合っておりました。

　規約改正と細則の見直し。雨漏り水漏れ、排水管更新工事、耐震検査ともう議題は盛りだくさん。はたして予定の時間で終わるかどうか、非常に心配されるところでした。

　読み上げなくてはならない資料は実に１２ページ。普通に読むだけでも大変なのですが、これを要所要所に解説を入れながらしかも可能な限りの短時間で読み上げる必要があります。
　そんな芸当ができるのは私しかおりませんので、当然議事進行役は私です。

　忙しくて下読みもろくにやっておりませんでしたが、ナナメ板に水ぐらいの速度で読み上げできました。来年度予算の数字では目が回って舌を噛みそうになりましたが。

　全くの素人が読んでも何とか意味が理解できるように、できる限り細部にわたって書き込んだ議案書ですので、いくつかの質問はありましたが異議なしで予定通りに終了いたしました。

　住民の皆さんがお帰りに「お疲れ様でした。よろしくお願いいたしますね」と声をかけてくれます。

……考えてみたら。

この総会が終わった瞬間から

　私が理事長だったんだな




・最新設備で安心♪

ネコ注意

　昨日は通常総会前最後の理事会でした。議題の読みあわせと役割分担。私はまた司会を務めます。読み上げるの速いから。

　で、来期は私が理事長になることに……。何せ、めまいがするほど案件山積みです。このマンション。専門知識がない人では、技術的説明を受けているだけでもうパニック必須。
　マンション管理士先生からの頼みもあって引き受けました。つーか、ここの技術的問題を全部理解してるの、私だけかも……。

　で、早速。火災報知器問題なんだな。

　組合で案内を行って、業者を斡旋する方向で掲示を行っているのだが。これが住民の皆さん、どうしていいのか解らない。

　現理事長は「ちゃんと読めば解るのだけどねぇ」とおっしゃっていますが。
　自分が理解するのとそれを他人に伝えるってのは、別の次元のコトなんだな。

　この掲示だけ読んでも、どの部屋にいくつ付けたら良いのか、熱感知と煙感知のどちらを付けるのか、両方必要なのかってところがわかりません。
　これは早速何とかしなければ。……ってもう締め切りじゃんかよ。せめて今月末だろ。

　お向かいのクリーニング屋が廃業しました。道路用地で建物解体です。女房が『良い服はあそこに出す』と言っていたのですが、店名も親近感あったし。
　それより、またネズミが出そうな気がして心配です。

　またウチのハンターが活躍する事態にならなければいいのですが。……はいはい今は昼寝で忙しいですか。

　まあ、ネコの中には料金所突破して高速道路を暴走する勇ましいのもいるらしいですが。（アルファモザイク）




・ペットと暮らす

ハイリスク、ハイ足り〜ん

　え〜。関連会社の負債を含めて2142億2300万円って、凄い金額です日本綜合地所。調べてみたけど、調査とかは受けてはいなかった。
　しかし今年になってから上場企業の倒産６件負債総額３千４百億円って（gamenews）、もう想像を絶する状態なのですが。

　調査の費用支払ってもらって、翌月には倒産した会社もあったし。何かやたら社員を外部に飛ばしている会社とか。もしかして、既に不動産関係に安全な会社はないのか？

　マンションの場合、販売した会社が破綻した場合には、お金のことを別にして真っ先に不安になってくるのが『管理は一体どうなるの？』です。
　ニュースソースを見失ちゃったけど、日本綜合地所は下の管理会社も逝ってしまったらしいので大変です。
　まあ建物管理だけを行う会社はたくさんありますから、どっか受け皿は出るでしょうけど。前の会社が候補を出してくれるならまだしも、管理組合が自分で選定するとなったらもう大騒ぎでしょうね。

　そーゆーことまで考えちゃうと、新築マンションを購入するよりは管理組合がしっかりした中古マンションを買った方がリスクが低いって考え方も成り立ちます。ちょっと強引な論法だけど。

　何せできたばかりのマンションで、ニオイを含めたトラブルが続発。会社と住民は対立、管理組合もまだ機能していないうちから大トラブルを抱えてしまったなんてのをいくつも見てきましたから。
　『マンション管理士に指導を受けた、どこにもヒモがくっついていない独立の管理会社を使っている築１０年ほどのマンション』ってのが最も安全な物件って見方もありますね。

　……って環境を作り出そうと考えてはいるのですが。長年、まるで某相撲協会のごとくぬるま湯に浸かっていた某マンションでは、今日明日レベルの細部ばかりに気を取られて５年１０年先にどうなっているかを考えようとしないんだな。つーか、立ち上がったばっかでそんな余裕もないか。
　『今までこうだったから変える必要があるの？』とことあるごとに口にしますが。『数年後に入れ変わった住人が不満を訴えるかもしれない』ってことも考えてほしいところ。
　『マンションの維持管理と住民の利便』ってのは、お金を貯めるだけでは果たせないことなのですから。




・住む環境は大切

次年度事業計画（特盛）

　……また何か、非常〜に重いんですけど。ドリコム大丈夫かな、またヘタレそうな悪寒。

　先週の土曜はまたまた理事会でして、全戸に配布する通常総会資料の最終確認。事業報告に決算報告に管理委託契約更新報告、それから内容てんこ盛りの21年度の事業計画案。

　何と言っても雑排水管の修繕工事を計画実施しなくてはいけません。計画するにあたっては、いつのだか判らない判読も難しくなった図面では役に立たないので、新たに作り起こさなくてはいけません。

　各世帯に排水の流れ具合とかのアンケートを取って、さらに何世帯かは調査に入らせていただくことになりそうです。
　それと同時に実際の工事を頼む業者も選定を開始しなくてはいけません。最終的には工事の仕様書が出来上がった段階で競争見積とヒアリングを行うのですが、それには応募基準がありまして。

・都内の１００戸以上のスケールを持つ分譲マンションで排水管更新工事の実績が２件以上あること。

・従業員に建築設備士または一級管工事施工管理技士がいて、なおかつ技術者を現場に常駐させることが可能なこと。

・会社経営状況が国交省の経営事項審査結果通知書Y項評点で７００点以上であること。

　3番目なんか、もはや何のことだかわかりません。

　とりあえず、計画を立てて見積まで取って、今度は臨時総会を開催しなくてはいけません。
　その前に各戸のベランダ手すりの塗り替え修繕もやらなくちゃだし、古くて薄暗いエレベーターホールの照明を何とかしなくちゃいけないし。考えただけでめまいがしてきたぞ。





・再開発

総会近づく意識は遠のく

　先週のことですが、閉鎖になった旧駐輪場で何かの準備が執り行われておりました。

　『武蔵野プレイス』って、図書館を中心とした公共施設らしいです。

　１階がカフェにギャラリー。２階が図書館エリアなんだけど、一般図書が半分程度で、もう半分は児童書なんだな。
　その一般図書も『料理・健康・子育てを中心とした２万５千冊』だそうだ。文芸だの歴史資料だのはどうなるんでしょ？

　学習室に市民活動エリアとか、『ワークテラス』ってのも設けられていて「個人の書斎的スペース」らしい。何だか面白そうではあります。

　で昨日は早くも舗装の引っぺがし工事が始まっていました。

　え〜、それで。土曜日は通常理事会でした。相変わらず暖房効きません。２時間で体が心から冷えます。私が冷えるのですから他の人たちは大変でしょう。
　懸案になっていて手を付けかねていた『居室の火災報知器』は、以前から消防設備点検を依頼していた業者を斡旋するって方向でまとまりました。
　７０歳以上の方が住んでいる世帯には、市から２万円の助成があるそうです。負担は数千円で済みます。

　雑配水管の点検と交換準備に２００万円の予算計上には、一部の理事から反対の声が出ました。
　「詰まりが発生したらその都度の対応で十分で、今まで各世帯古がそれぞれにやっていたのだから全交換を行う必要はない」とおっしゃるのです。
　まあ最近リフォームを行った世帯はそれで良いのでしょうけど。問題はず〜っとそのままのところで、配管劣化が原因の漏水事故が発生した際には責任が管理組合に来るってことなんですね。
　床面を貫通して下の住居の天井裏を通っている配水管は共用部分と見なされますので、保守管理は管理組合の責任です。

　ってコトは。『漏水によって発生した損害なんかは管理組合が補償しなくちゃいけない』のですが、４０年排水管交換を行っていないマンションの保険を受ける損保会社なんかありません。

　ってことは。『そのうち必ず起こる漏水で発生する保障を修繕積立金などを取り崩して充てていけば良い』ってとんでもない意見なのですが。言っている本人はそのことには全く思い当たっていないらしい。

　今までこうだったからそのままで良いと言い続けているうちに建物も住人も年をとって、危うく自治会マンション管理の機能不全を起こしかけたことを、もう忘れています。
　総会では重大で深刻な議案がいくつも出されますが、理事がこの有様では思いやられます。進行は大変だな〜。誰がやるんだ？ やっぱ私か？




・大きな家

４０歳−突っ込み満載

　昨日はマンション管理士大原さんが緊急の理事会を招集しました。理事会と言うよりは説明会。緊急なので呼んだのは正副理事長と営繕担当の私だけ。

　２階の一戸で排水管の詰まりが発生したのですが、どうも縦管に繋がる付近で発生したらしい。何せ築４０年の骨董マンションですので、どんなトラブルが発生するか判ったものではありません。小さな不具合が大トラブルの兆しだったりします。
　ちなみに。占有部の中（天井裏とか）にあっても、給排水の配管は共用扱いです。改修とかは管理組合の仕事です。漏水の被害補償なんかで最高裁まで争われた判例があるそうです。

　緊急作業に立ち会っていただきまして管の点検を行ったところ、やはりかなり痛んでいるらしいです。トイレの排水管（汚水管）は鋳鉄なのでまだ保ちますが、雑排水管がもう全交換工事の計画に取りかからなくてはいけないらしい。
　ウチのシンクも浴室も流れが良くないので、これで解消されそうです。良かった良かった。



　……なんて喜んでいるバヤイじゃなかった。

　困ったことに衛生配管施工図面がないんだな。

　各戸がてんでバラバラにリフォームやら改修やっちゃってるものだから、一体最初はどうだったのかの記録がない。
　唯一詳しい図面は、平成元年にやった改修の台所排水管の『施工推定図』って何だか心細い図面のみ。その時すでに存在していなかったらしい。

　……誰か何とかしようと思わなかったのか？

　何でこうなったのかって言うと。自治会時代に発生した排水管の漏水事故なんかは、上下階の間で保険を使って個別に解決していたんだな。
　それはそれで結構ではあるのですが。致命的に都合が悪いことがあります。

　何年何月にどこでどんなトラブルが起こってどんな補修工事を行ったかの記録が残ってないんだな。

　ここはもう大原先生にお願いするしか手はありません。現行配管のルート調査を行って衛生配管図面を作り直して、工事計画と工事の仕様書を作っていただかなくてはなりません。

　ここで問題なのは、浴室や洗濯機の排水トラップがコンクリートに埋まっていること。
　つーコトは。トラップを掘り出して交換したら、防水区画に穴が開いちゃうんだな。

　今のユニットバスはトラップなんか簡単に取り外して交換できますが、昔はトラップ交換なんて想定していなかったらしい。何でもモノには寿命ってのがあるのですがねぇ……。ネタの宝庫だこんちくしょう。

　たとえトラップ部の排水管が痛んでいても、樹脂を使って再生できる技術が開発されているので何とかなるらしいです。
　さすがマンション管理士の神様。何でも知ってて、さらに伝を持っていらっしゃいます。

　耐震診断も計画しなくちゃいけないし……。学校やビルの検査でパンク状態で、マンションは１年以上待たないと受けられそうにないんですか？ まあどーせ検査だけじゃ耐震性能上がるワケじゃありませんからね……。
　あ、そうか。耐震補強工事の補助とかがあるんだ。適格かどうかも判らないようじゃ、そのうち価格に影響してくるわな。

　マンションと戸建て住宅じゃ税金なんかが安い分を管理費や改修積み立てで相殺されて年間支出にそう大きな差はないらしいけど（「誠」）、戸建て住宅ではここまで細かい技術的フォローが受けられることは期待できないですね。何せ１個人で捻出できるお金には限度があります。





・水回りは大切！

出直し１年

　第１２回の理事会。ってコトは、出直し管理組合発足から、もう1年経ってしまったワケです。早いこと早いこと。
　これで来年３月の定期総会で予算と新規約について承認が取れたら、現理事会の仕事はひとまず終了です。ただ、任期がどうなるのかは総会が終わって見ないとわかりません。
　とりあえず、私は営繕のことがあるから引き続きってことになりそうです。つーか、こんな面白いネタの宝庫、やめる気がありません。

　管理会社から来期の見積もりも出てまいりました。現在エレベーター屋が高架水槽やら水周りの点検もやってくれているのですが、その辺一括で管理会社に委託すればいくらか経費節減になるようです。
　将来的に全面委託するときのことも考えて、整理したほうが良いでしょう。

　『マンション管理組合総合保険』が契約期間終了になるので、管理会社がプランを組みなおしてくれました。施設賠償責任と個人賠償責任包括の支払い限度額をちょっと上げておいたほうが良いそうです。支払い額は数千円しか変わらないし。
　ただ、組合で加入していることを知らないで、個人でもその辺の保険に加入してる住民さんもいそうなので、そっちは解約してもらわないとまるっきりのムダになってしまいます。

　今年最後の理事会が終わって。いちお慰労会つーか忘年会つーか。あのー、まだ午後1時なんですけど……。
　マンション管理士の大原先生にも引き続きもう1年ご指導いただくことになりました。

ジャンクに非ず

　最近、無印良品の『素のまま』シリーズにハマっております。

　中でもアーモンドとポテトチップス。アーモンドは煎っただけ、ポテトはスライスして揚げただけ。味付いてません。
　ポテチは別売りのいろいろなフレーバー粉をまぶして食べるようになっているのですが、これを『素のまま』食べます。イモ味。
　こんなのウチだけかと思ったら、結構そのままが美味しいって言っている人もいた（ジャンク宿）。

　ジャンクフードと言えば。

　最近話題になっている『幕ドナルド』のクオーターパウンダー（BLog Radar）。あれ昔札幌か岩見沢で食べたのだが、こっちにはなかったのか？ お得意の「北海道限定リサーチ販売」だったのかな？
　先日すっごく久しぶりに『幕』に入ってチーズバーガー食べたけど……。パンがさらにスカスカになっていた。「もしかして小麦の割合減らした？」とか思ってしまったほど。
　あれで肉だけボリュームアップしても、きっと美味くはないと思うぞ。私はハンバーガーってモノ、月に１回食べたら多い方だからどーでもいいけど。


　で……。先週の管理規約説明会からもう一週間経ってしまったんだな。『ポッポOB会』って何でしょ？

　時間が経つのが早すぎます。腕時計のカレンダーなんか２日遅れてます。単に調整の仕方がわからないだけなのですが。

　え〜と……。もうちょっと何とかならないのかな。これ。

　７７世帯中、４０世帯の方が参加してくれました。こんなところでもネタ写真撮ってます、不真面目な理事です。

　ただし。やはり管理会社の人に説明してもらったのは失敗でした。予想はしていたのですが、親切に説明しようとするあまり言葉が多すぎる。
　質問に答えるのにもいろいろな事例を引き合いに出すものだから、一体説明のどの部分が答えだったのか良くわかりません。
　打ち合わせの最初から理事長が管理会社にお願いすると言ってしまったのでそのまま決まってしまったのですが、私が立候補するべきだったかな……。一応広報で報告して念のためにアンケートも取っておくことにしましたが、ちょっと総会が心配です。

それでは皆様月面用

　いよいよ来週は新管理規約と新使用細則の説明会でございます。「新」とは言うものの、ここは使用細則なんてなかったも同然でした。よく深刻なトラブルもなく４０年近く過ごして来られたものです。

　あ。そういえば。前に『ノシノシ歩いちゃう家』っての記事にしましたが、NASAが対抗意識萌やして『月面走っちゃうぞ住宅（Tecknobahn）』ってのを作ってしまいました。
　実際には『気密キャビン付き車両』なんだけど、キャビンの中にはフリーズドライ宇宙食を調理するための特殊調理装置（地球上では『湯沸かし器』と呼ぶらしい）やらトイレやらが付いてるだろうから、走る住宅と呼んでも差し支えないだろうな。

　でも『月面キャンピングカー』って呼んだ方が近いかな？

　でも試作型↑よりはまだマシだわな。これでは月面移動プラットフォームだ。（「F1銀河」のカーライフマガジン様より）車体が接地しているように見えるけど、報道公開用で止まってるところなのか？ 何にせよ『ガシャコンガシャコン』跳ねるメカじゃなくて良かった。

　それで……。え〜と。

　規約の最終いっこ手前版。最後まで現在ある純店舗の権利と、住居を店舗化することの予防策との擦りあわせに苦労しました。うっかり『事務所はダメだけど物販店舗ならOK』って取れる文言にしちゃうし。

　これは住民に説明するためのパンフ。何せ今まで住民のモラルに任せっきりで運営していたのを『細則』ってくらいで細かく規則で縛らなくちゃいけないことを納得してもらわなくちゃいけません。
　しかもこーいった会に出ていらっしゃるのはお年寄りや主婦の方が圧倒的に多い。ってコトは『難しいこと言ったら理解してもらえない』んだな。大変です。

　それに。『法律に違反していないのか？』『このマンションの伝統にそぐわない』「よそのマンションの管理組合はそうではない』って意見が必ず出てくるそうです。その辺の答えも考えておかなくてはいけません。
　当日はまた私が司会を務めます。終わったらすぐ産業交流展の設営にビックサイトへ向かわなくてはいけません。やれやれ。

藤丸籠

　今日は『にゃぢ』を病院に連行しなくてはいけません。バトラー先生に聞いたら、やはり歯周病のようです。ワクチンも打ってもらわなくてはいけないので、何が何でもふん捕まえなくてはいけません。

　しかしまあ、『にゃぢ入れ』のでかいこと。おまけに雨まで降ってきた。自転車の荷台に載せて行こうかと思ってたのに……。担ぐとメチャクチャ重いんだな。

　で、先日にゃぢがを捕獲した件ですが。理事会でちょっと話したところ、南側の棟で被害が出ているそうです。プランターの球根が食われたとか。ネズミは花毒にあたらないのか？

　ウチのベランダとスーパーのバックヤードの間。大きな隙間、と言うより開口部だな。何か延びて行ってますが、そのうちジャスミンと「何か」が塞いでくれることを期待して、放置状態です。

　しかしネズミ害は放置できませんので、管理会社に『おネズホイホイ』を配布してもらおうと思ったら、『捕れても怖くて触れない』とのこと。ダンナに処理してもらってください。いっそ『にゃぢ』を巡回させた方がいいかな？

　今日は気温も上がらないらしいから、帰りにマイスタームラカミに寄って……、『にゃぢ』担いでたらムリか。前から気になっていた骨付きハムの落とし（骨の付近だけ）買ってきてポトフ作ったろ。あ、ワイン切れてたな。
　そういえば最近、ワインの栓がコルクじゃなくなっています。スクリューキャップだったり（excite）、形は今までどおりだけど栓が樹脂だったりとか。
　確かに乾燥やら劣化やらを心配しなくちゃいけないコルクより、はるかに保管が楽だ、何せ寝かせておく必要がなくなる。開けるのも楽だし。……でもせっかく買った、結構良いソムリエナイフの出番がなくなるな。

細かすぎても委員会

　連休中日の日曜ですが、今日はこれから調査のお仕事です。大嶋も朝から別の現場に出ています。昨日は理事会。何か相変わらず全然休みがありません。もう11月だってのに。

　理事会は月末に迫った『新管理規約の説明会』に向けて最後の調整に追われております。
　正式にペット可とするためにペット飼育細則も決めなくちゃいけません。しかし全体の使用細則がやはり優先します。要は今まできちんと文書化された使用細則がなかったんだな。
　いちお、こんなの↓はありますが。かなり大雑把で、とても細則じゃありません。しかしこれが昭和４５年の文書？ もっと前のモノに見えるな。

　何か今頃になって『近頃ペットを飼われる方が増えておりますが、ペット飼育を認めるには総会で決議が必要ではないかと思うのですが……』なんてタイミングのずれた投書も来たようです。
　今頃何をおっしゃられるので？ って感じですが。上の「大則」にはペットは良いともダメとも書いていないんだな。

　昔は『書いてないことはやっちゃダメ』だったのに、最近は『書いてないことはやってもいい』ってコトになってしまっているらしい。だから事細かに物事を決めなくちゃいけなくなったんだな。
　でもあんまり細かく決めすぎちゃうと、自爆じゃなくて自縛状態になってしまうぞ。

　ベランダやバルコニーの柵にフトンを干すことを可とするかどうかでも議論が行われました。
　理事長がわざわざ周辺もマンションを視察して、「どこでも干してる」ってことで『可』になりました。まあ外観をどーのこーの言うほどのマンションでも土地でもありませんし、私の部屋は1階だから関係ないですが『上のベランダからホコリが降ってくる』と言う苦情も出てはいます。

　『住居を事務所として使用されることは避けたいが、既に住人が事務所を開いちゃっている』ことの規約との摺り合わせですが、結局『原則として住宅として使用するものとする』とだけ規約に記載することにしました。『原則』の弾力運用ですな。あ、もちろん『闇金』やら『○や』やら、公序良俗に反する事務所は厳禁と記載です。
　「原則としてはダメなんだけど、もうずーっと入ってる住民の事務所は仕方ありませんねぇ。でも新規に事務所が入るのは認めませんよ」ってワケです。

使用催促

　出直し管理組合の管理規約と使用細則見直しが進んでまいりました。１２月に住民の皆さん方へ説明会を開き、２月の総会で承認をもらう予定です。

　規約についてはほぼ固まってきましたので、お後は使用細則の内容とその摺り合わせ。

　一番揉めたのは、『専有部分の修繕などに関する細則』で。届出制とするのか承認制とするのかというところ。

　『届出制』とした場合、畳の入れ替えやクロスの張替え、細かいところでは契約電力の変更なんて工事なら別に何の問題もありません。
　しかし中には、『上下階の部屋を購入して、スラブぶち抜いて螺旋階段付けちゃった』とか『隣の部屋も買って壁抜いてドア付けちゃった』なんて事例が実際にあったそうです。躯体を壊すなよ。

　そんな驚異で脅威な事実がありますモノで、やはりリフォームなど大掛かりな工事が行われる際には、誰かが工事内容を検討して建物への悪影響を未然に防がなくてはいけません。幸いウチのマンションには建築士さんの事務所があるから、それは不可能ではない。
　あまり専門知識がない人に審査してもらいますと、可否の基準が非常にあいまいで、何でもない工事にダメ出しちゃったり、その逆に躯体に手を付ける工事内容に気がつかなかったりすることがあります。

　そうそう。事務所といえば、使用細則の最初のほうに『各住居は居住以外の用に供してはならない』って項が書かれております。前にも書きましたけど、マンションにはすでに事務所がふたつ存在しております。
　コレをどーしたら良いかってところで、「部屋に居住し、そこを事務所として使用する場合においてはその限りではない」とするのが無難ではないかとの意見がありました。
　私も『臭気対策アドバイザー』として個人で仕事を取って営業することも、将来もしかするとあるかも知れませんので、そーなってくれた方が都合が良い。
　「住居を各種学校及び教室等として使用しないこと」つまり不特定の人間が出入りするような状態では保安上の不安が発生するので、基本的にそこの住人だけが出入りするのであればOKってことが良いと思います。

　そしてペットの飼育。基本的に『全体ペット可』の方針になっております。何せ、すでにワンちゃんニャンちゃんがたくさん飼われていますし。それに住人の年齢層が高いですから、将来独居老人が増える可能性が高いです。精神的にもペットがいたほうが絶対好ましい。
　で、ここで。やっぱり『ペット飼育細則』ってモノを作らなくちゃいけません。そのトラブル防止だの、トラブル以前の日常の細かなマナー規定などを管理組合が直接執りここなうのか、それとも飼い主さんたちに「ペットクラブ」を作ってもらってそこでやってもらうのか。これもまた悩むところです。
　引き続き、来週の土曜にも理事会が開かれます。

社会の窓

　『占有部分の開口部』って無機質な呼び方すると、何か壁にぼっこり穴が開いちゃってるような気がしますが、何のことはない窓のことですな。法律用語で書かれると物事複雑になるばかりです。

　標準管理規約における専有部分について、こんな記載が。

　専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一　天井、床および壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二　玄関扉は、世情および内側塗装部分を専有部分とする。

三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。　

　何と各部屋の窓ガラスは『共用部』なんですね。割れても勝手に交換しちゃいけないんだ。まず組合いに届けて、作業仕様書とガラスの製品安全データシート取り寄せて……。




・ペットと共用

隣の規約は良く書き込んだ規約だ

　『シンラコウ』こと台風13号は、ちょっと手加減したのか誰かに脅されたのか、日本に沿って海上を通り過ぎて行ったようですな。
　ミクロネシア語で『伝説の神』って意味だそうですが、今週末はお祭りも多いですから遠慮したのかも。

　新宿の熊野神社祭礼も、無事に始められそうですな。今日から町会の方でいろいろ催しものが始まって、２０日が宵宮、２１日が大祭です。
　お祭りと言えば。日本には八百万の神がいらっしゃいますので、いろいろいろいろいろ〜んなお祭りがあります。
　たった３日で55万人押しかけて来ちゃう世界一濃いお祭りってのもありますが……。
　一番シンプルなお祭りは長野県の塩尻で毎年2回行われる『塩嶺御野立記念祭』っての（excite）。たった１０秒で終わっちゃう。
　アメリカンドック１本食べる時間もありません。ラムネなら可能かも知れませんが、リバースすると非常に迷惑です。なので露店はいっこも出ないそうです。

　それで。え〜と……。

　9月のマンション理事会はお休みでした。今日が第10回の理事会。

　いよいよ、一番めんどくさい『管理規約の見直し』に入ります。来年2月の総会で承認をもらいますが、その前に説明会を開かなくてはいけません。こんな法律用語で書かれた30ページもある書類、いきなり見せられたって皆困ってしまいます。そこで説明していたら、総会終わるまでに1週間はかかります。
　管理会社が、現在の「極めておーざっぱ」な規約を元に、標準管理規約と照らし合わせてオリジナルの規約案を作ってくれました。

　まあ、現状と比較して「ここ。どーしたらいいの？」って部分が多々ありまして、それをこれから詰めていくわけです。
　と言ったって、あとたった2ヶ月でやらないと間に合いません。来月から理事会は月に2回です。

　まず第一に引っかかったのが。『専有部分の用途』ってところ。

「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」

　現在すでに建築事務所と絵師さんが看板挙げてます。規約が承認された後は認めないって手段もありますが、それでは不公平です。

　さらにその第２項。

「前項の規定のほか、以下の各号に掲げる用途に供することはできない」

一　消費者金融、手形割引等の金融事務所

二　暴力団事務所

三　政治結社事務所

四　宗教団体の事務所又は施設

五　風俗営業、その他良好な居住環境を阻害する用途

　要は「迷惑なヒトが出入りするような用途はダメよ」ってことなのですが。『市政を良くする市民の会』なんて無害そうなものでも立派な政治結社になるのだそうで、そうやたらに規制するのも考え物です。

　ちなみに。この内容ですと、免許を持ってる奥さんが個人的に活け花を教えるとか、詩吟の教室なんてのまで禁止対象になってしまいます。

　う〜ん。頭いたい……。

前途多忙

　え〜。梅雨が明けたようです。今さらって気もしなくもありませんが、昨日のドカ降りが前線末期の大暴れだったんだな。

　お休みですが家では極力日中にエアコンを使いません。ドアを少し開けてチェーンで固定すればなんぼでも風が通ってくれます。ヤブ蚊も通ってしまうのが少々困りものですが。

　今日は組合になって６回目の理事会でした。
　屋上エキスパンションジョイントの保障防水工事の確認。漏れてるのはここだけじゃないって話もありますが。とりあえず７階の雨漏りは止まったようです。

　その７階の天井裏。何しろふたつの建物の接合部ですから、いろいろとムリもかかります。地震の時はそれぞれ個別に揺れますから、いくら強化したって必ずひび割れなんかは発生してしまう。

　あとは、全く空調が設けられていない管理人室に、取り急ぎウインドファンでも取り付けてもらって、それから節電で薄暗いエントランスの照明を復活させてもらうこと。期限が来ている消火器の交換。
　漏水しているらしい消防水槽は修理しなくちゃいけないのか？ いちお漏れても常時１５トンは残っているのだが。あれこれ費用がかさみます。これは旧管理人室の改装、まだ先のことだな〜。

　家のパソコンがウィルスにやられて使用不能です。ＨＤＤが変な音をたてていい加減寿命なので新しいのを買おうかと思っていますが……。新宿のビックを見てちょっと考えて、今事務所に寄ってこれ書いてます。会社が近いってのは良いのだか悪いのだか……。
　最近、家にパソコンがなくてもそれほど不自由ではないってコトに気が付いてしまった。むしろ無用にネットに時間を取られる方が不自由なのではないかと思ってしまったり……。
　週末のＰＣ依存を減らすために『週末はACアダプターを抜いてバッテリーだけで使う』って手があるようです（lifehacker）。

ネッシーの干物

　今日は管理方式変更後の初めての理事会でした。今回からコンサルの他に管理会社も参加です。いよいよ会議室が手狭です。総会の報告書を再度確認して、契約内容も再度確認。
　それからいろいろと、あっちが雨漏りこっちがひび割れ、駐輪場に相変わらず持ち主不明の自転車があるだの、どこでも理事会で話し合われるような事例が並びます。
　外壁の、単なるヒビについては保証外で、水漏れが確認された時は保証工事ですか。そのヒビから保証が切れた頃水漏れしたらどうなるんでしょ？
　夜間に管理人さんが帰った後でフロアの主ブレーカーが落ちたらどうするかとか、前の管理人さんが相変わらず管理室の鍵持ってるとか（おい…）。
　鍵と言えば、管理人室には鍵の収納ボックスがありません。昔ながらの優雅さで、壁一面にかけてます。まだ昭和の状態だ。管理会社がボックス入れてくれるそうです。

　そんなこんなで……。

　何か不気味なモノですが。

　フカヒレでございます。何か値段が付いていたような気がしますが覚えていません。ウバザメ↓の尻尾だそうで。

　

『ウバザメ』と言うと、こっち↓の写真が有名ですが。

　

なるほど。全身フカヒレに見えないこともない。

　そんなコトはどーでもよくて。

　昨日は社の定例会議でした。まあ会議に名を借りた『ちょこっと食事会』で、もちろん普通の会議だってやってます。

　今回は新人の歓迎会＋社長のホールインワン記念ってコトで、ぜーたくにも中華のコースです。でも保険だから遠慮することはありません。

　ネッシーフカヒレ入りあんかけ飯。これは美味かった。あら、レンゲは鍋の下に隠れてたのか。今気がついた。

・フカヒレが似合う家

第１回通常総会

　そんなこんなで。紆余屈曲を経まして我がマンションの管理組合（出直し）第１回通常総会の開催です。
　『これはどぎゃんとせにゃならん！』と思い至ってからすでに３年。ここまで長かったな〜。

　と言ってもそのほとんどは、『自分たちだけでは手に負えない』ってことを知ってもらうための問題提起に終始していたワケなのですが……。

　出席してくれた住民は約３０人。委任状と議決権行使書（承認）が２９通。合わせて７５．６％ですから総会は無事成立です。

　今日の議題は“第１号議案：委託管理方式の採用可否と管理会社の選定”可否も何も、そーしないとやって行けそうにない訳なのですが。やっぱ承認してもらわないと、どーにもできません。
　Ａ４の３頁に渡る経緯と検討記録を説明しまして……。適度に端折ったり専門用語をその場で翻訳したり結構大変でしたが、学会の座長に比べればまだ気持ちが楽です。あっちはマヂで血ィ吐きそうです。

　それは置いといて……。管理費は据え置きのままで、自治会運営って苦労から解放されてサービスも格段に良くなる訳ですから、皆さん満場一致で委託管理に賛成をいただきました。
　「言いだしっぺ」の私としては感動の涙に暮れても良かったのですが、続いてもっと面倒な事業計画案と予算案の説明をしなくてはなりませんので感慨に浸っている余裕もありません。まあ読み上げて適時解説を加える程度ですけど。

　今日は鼻炎のクスリを飲んでおいたのですが、だんだん『鼻ばつばっで（鼻がつまって）』きたことは秘密です。
　そう言えばマスクをしている人が１人２人しかいなかったなぁ。さすが、昔の健康なヒトが多いからか？ 花粉症でずっと喋ってなくてはならないってのは凄っごく辛いです。この苦労を分かち合えるヒト、ここにはいません（excite）。

　無事全ての議案を通過させて、今度は管理会社の“管理のための重要事項説明”です。いちお『こっち側』に来ますが、まだ司会進行はやらなくちゃいけません。今のうちに鼻スプレーしておこ。
　新しく管理人として来られる方は三鷹にお住まいだそうで、と言っても自転車で来られる距離ではないそうですが。勤務地が近いってのは双方にとって良いことです。
　新管理人さんは、もう来週から引き継ぎのために来ていただけます。しかしこれが……、また色々と苦労することが見えているのですが……。
　こちらには『管理人の作業マニュアル』ってものが存在していないんだな。管理会社は現在の管理人が行っている作業を全て行うと言ってくれていますが、理事も参加してマニュアル作成しなくちゃならんだだろうな……。

・家のマニュアル

６００時間の男

　良い天気が続いたもので。半日庭の手入れなんかをやっていたら、何か今朝になって一気に鼻に来ました。鼻が詰まって眠れなかった。

　それで……。いよいよ出直し管理組合の第１回総会が近づいてまいりました。管理をお願いする（総会で無事承認された場合ですが…）会社の担当さんにも来て頂いて、昨日は総会前の理事会でした。総会議案書も打ち合わせ。
　管理依託費用が年額約４１５万円、現在の自主管理に比べると約７〜８０万円高くなります。これを住民の皆さんが納得してくれるかどうか。
　「現在のままで良い！」と言い出すヒトがいないとも限りません。そうすると自主管理のためにまた検討会を始めなくてはならないのでまた大変な思いをすることになります。
　何しろその場合、管理組合に事務局長を置かなくてはいけません。組合で直接管理人を雇って清掃などの実務を依頼し、会計だの年の予算だのを事務局長が全てやることになります。
　そーすると、年に約６００時間はその仕事に取られるそうです。６００時間と言えば月に５０時間です。勤めに出ている人ではとてもそんなに時間は割けません。
　会社に依託しても理事会などで時間は取られますが、それでも１５０時間程度。４分の１だ。自主管理が良いという意見が出てきたら、誰が月に５０時間の業務をやるのか訊いてみよ。どーせまた議長やらされるだろうから。
　あと難しいのは予算案の説明だな。判らない人には判らないけど、うるさいヒトは色々突っ込んできそう。まあ裏金作ったりマッサージチェア買ったりしてるワケじゃないから別に卑屈になる必用もないけど。

　理事会としてはもう管理委託の実施に向けて、いろいろ準備を開始していたりする。管理室なんかいまだに黒電話が付いていたから、“光”を引き入れてパソコン設置する準備……。そう言えば管理室内の片付けやらリフォームやらは誰がやるんだ？ やっぱ理事会か？
　昔は住み込み管理人だったので、管理室の上に管理人住居が付属しています。これをリフォームして会議室兼コミュニティーにする案も出ています。予算１００万でやれるのか？ まだ誰も中を見ていないところが恐ろ面白いのだが。

結界スプレー

　ウチの専用庭は、何やら勝手に植物が生えてきます。まあほとんどが雑草なのですが……、「雑草と言う植物などない」と昭和天皇がおっしゃっていましたが。分類学の博士でいらっしゃいましたから、まあ当然のお言葉ですな。

　で、植えもしていないのにスミレは咲くわ木イチゴは生えるわ山椒は生えるわ。その上に桜を植えてジャスミン持ち込んだので、夏は収拾付かないことになります。
　収拾がつかない植物の群落を『藪』と呼びますが、そうするとヤブ蚊が湧きます。呼ばなくてもやっぱり湧きます。で、結構ベランダに出るとやられたりする。“にゃぢ(5.2kg)”もたまにやられている。
　毎年Ｌサイズ蚊取り渦巻きをベランダで焚いて戦っているのですが、今年は
こーゆう新兵器が開発されたらしい（GiGAZINE）。『お部屋の４角にチュッとするだけで蚊に刺されない空間を作るスプレー』って、何か商品名考えるの諦めちゃったような名前ですが、こーでもしないと普通の虫除けスプレーと区別付かないな。

　しかし、ホンのちょっとの使用で部屋中にマイクロ粒子が漂って蚊が侵入できない空間を造り出すってのは、大丈夫か？ 何か農薬ミスト吸いこんでしまうような気がするのだが。アース製薬の商品説明見ても成分が何か書いてないってのが非常に不安だったりして。

　それで……。どこまで書いたっけ？ え〜と面談終了か。

　やっぱり最後まで元気が良かった社長さんが元気よくお帰りになった後、机を並べ替えて、短い休憩の後、いよいよ理事による業者選びです。
　各社への質問のラストは、やっぱ価格。「見積金額はホントにこれが限界ですか？」でした。

Ｂ社は１万円引いてベスト価格388,500円
Ｄ社は１万５千円でベスト価格344,400円
Ｅ社はかなり悩んでベスト価格310,000円

　なかなか良い価格になりました。Ｄ社とＥ社の金額なら、管理費については値上げしないでやっていけそうです。
　で、どっちを選ぶか選定です。社長さんの好感度でＥ社を推す理事もいましたが、ほとんどの理事はＤ社でした。
　「Ｅ社は親身になって細かい仕事もやってくれそうだ」との意見もありましたが、そう評した理事もＤ社を推しました。

　マンション管理士の大原さんは「マンションの理事と管理会社の社長があまりにも馴れ馴れしく話していると、組合と会社の癒着を疑われることもある」との意見もあり、ほぼ全会一致でＤ社に依託をすることとなりました。
　そう決まったら次は総会にかけなくてはいけません。すぐに大原先生は来年度の予算案にかかってくれます。またこのコミュニティーセンターの大会議室を押さえておかなくてはなりません。お昼は近くのそば屋でちょっと慰労会兼ねて理事昼食会だそうです。自分の金じゃ絶対入らないような店なので良いかも知れません。

人材覇権

　え〜。それで……。一番安い見積金額を出してきたＥ社。社長さん、私と同じくらいか、も少し若いかも。
　何つーか、多弁です。勢い良いです。押しが強いです。こーゆう方が現場にいると苦労します。ヒトの話あんま聴いてくれないから。
　この面談でもやはりソレでございまして。マンション管理士の大原さんが質問を始めた途端、その社長さんが話し始めちゃいまして。「質問を最後まで聞いてから答えてください」と、ピシャリとやられてしまいました。

　このＥ社の見積なのですが、事務管理業務費と一般管理費が込みでＢ社の事務管理業務費だけと同額。つまり一般事務に関わるコストが含まれていない。まあそれは良いとして……。
　管理員業務費が225,000円、このうち18万が管理人さんの給与だとおっしゃいます。残り45,000円で制服やら福利厚生やらに使ったら会社の利益がほとんどないぞ。いいのか？
　このマンションの耐震性に対する見解も「マヂで？」って回答でしたし……。１６０ものマンションを管理している会社にしては、ど〜も不安を感じます。
　しかも一緒に来ている部長代理、ほとんど発言をしません。唯一耐震性の質問の時に答えましたが、耐震についてあまり詳しくはなかったようです。これも大原さんに突っ込まれていました。

　この会社、社長さんのワンマン会社で、人材があまりいないのではないかって気がして仕方ありません。社長が倒れでもしたら、あっという間に会社が潰れそうです。
　社長さんの、開けっぴろげで明るいところが一部の理事には好かれたようですが、肝心の会社の能力については非常〜に疑問符です。
　
　会社が管理人を雇い入れるにあたって、『他のマンションでの経験者を移動させるか、それとも全く新規に雇い入れるか』ってところも、結構細かく質問した事項でした。全社が『未経験者を新規に雇う』と答えました。
　60歳前後の人を入れて、65歳で定年以後嘱託というのがどこも基本でした。Ｄ社のみ『組合の意向があれば70歳まで延長もある』とのことでした。他のマンションでの経験者ですと妙にスレてしまっていることが多いので、新規に教育した人間を送り込むらしいです。

　『男女の区別なく』って前提がありますが、「女性だと身長によるハンデで作業に支障をきたす、加えて機械トラブルに対して現場対処がほぼ不可能である」として男性を優先する会社もありました。まあ、仕方ないでしょうね。サービスを提供できなかったのでは意味がない。
　で、ここでもＥ社の社長さんがやらかしてくれまして。『力仕事や老朽機械の突然の故障に対して女性管理人では対応が困難なので男性を優先したい』と言う意味のことを、非常〜にマズい言葉でおしゃってしまいました。減点２です。

　午後０時半、よーやっと全ての面談が終了しました。脚が……。腰が……。ちょっと休憩してまた理事会です。

−まだまだ続く−

父はサンデーサイレンス

　先日の日曜に、いろいろ用事を済ませに吉祥寺に出ました。ウチには『吉祥寺午後１時の法則』ってのがありまして、なぜか日曜日の吉祥寺は午後１時からどっと混み始めるのですな。

　お昼は丸井１階に入っている“ア・ラ・カンパーニュ”。ちなみに写真のは１人前じゃありません。

　店内の手洗いひとつ見てもさりげなく凝った演出がなされております。でもハヤシライスオムレツもっと大きくしてくれ。

　で。昨日の続き。

　マンション管理士の大原さんが用意した質問は６個ありまして。
①管理業務主任者はマンション管理組合を何カ所担当するか。
②月次決算報告書を翌月の何日頃出すことができるか。
③震度７の自身で、このマンション建物はどうなると推定するか。
④水漏れなど緊急事態の連絡体制と出動待機体制はどうなっているか。
⑤派遣する管理人は経験者か。採用の判定基準は何か。
⑥見積金額はこれで限界か。

　以上でございまして。
　ウチのマンションは築40年になろうとする古い物でして。しかも形状はＬ字と言うか、ほとんどＴ字。幸い１階が全部吹き抜け駐車場って、阪神淡路で大破した構造じゃありません。
　でも、そのＴ字の。横棒の１階はスーパーが入っていますから強度的にやや不安があります。大原先生その辺の見解をもって管理会社の技術力を見ようって意図でしょうか。

　やはり、『大きな損害が出る可能性は否定できない』との意見でしたが、１社だけ『形も良いから大丈夫でしょう』と言ってくれたところがありまして。それが最後のＥ社。
　ここ。一番見積金額も安かったし、事務管理費が一般管理費に込みになっていてＢ社と同じ金額。ずいぶん安い。
　理事の数人もこの安さに惹かれていらっしゃるようですが。まあ、それは話を聴いてからってことで……。

　他の２社はプレゼン用の資料を持参して来ましたが、Ｅ社は資料なし。口頭説明のみです。おいでになったのは社長さんと業務部長代理。
　部代さん、まだ30半ばにしか見えませんが……。よほど凄腕か社長の息子でなかったら、えらく不安があるような気がするのですが……。
　そしてその予感は的中することになります。

−明日に続く−（引っ張る引っ張る）

オール殿下

　そうそう。屋上階にある会議室で電気ストーブを使うとブレーカーが落ちるって件ですが。容量を上げてもらったらどうかと聞いてみたところ、どうもマンション全体の電気使用料が増えているために、幹線の引き込みから工事してもらわないとムリらしい。
　……ってコトわ。変圧器あたりの設備、建ってから１回もいじってないのか？
　TEPCOさん大変です。このマンション『オール電化』やる気ありません。今や２０軒に１軒はオール電化だそうですが（iza）ここはＩＨ調理器を付けようにも不可能らしい。
　大規模修繕の他に、これも何とかせにゃならないな……。

　で、昨日の続き。

　いよいよ理事面談の始まりでございます。
　トップバッターはＢ社。独立系大手さん。課長代理と営業と最寄り営業所のフロントマンが来ました。
　さすがに資料の作り方も説明も手慣れています。何より吉祥寺に営業所があって、常時スタッフが詰めているのが心強いです。自転車で来れるな。
　しかし問題がひとつ。月次決算の資料が出てくるのに２５日もかかる。組織がでかいことの問題点でしょうか？
　
　続いてＤ社。社長さんと業務部長さんがいらっしゃいました。部長さんひどくタバコくさいです。まあしょうがないけど。
　「管理人が組合から預かったお金を個人的な用に使ってしまったことが発覚した場合、会社としてどう対処しますか？」とマンション管理士さんのやや意地の悪い質問が飛びます。
　社長さんが「基本的に解雇ではありますが、厳重注意の上再度同じ過ちがなければ引き続き使いたい」と言ったすぐ後に、部長さんが「懲戒とはいたしませんが、自主退職させます」とぴしりとフォローを入れました。
　社長さんは情に厚いが、甘くなりそうな部分をスタッフがきっちり締めているようです。
　こちらの会社。書類による会計報告とは別に、社のホームページ内にそれぞれのマンションの経理情報をデータでアップし、パスワードでそれぞれの組合員が閲覧できるシステムを作っています。これは便利。しかも決算資料は１５日で出てくるそうです。
　問題は、管理業務主任者が４人しかいないと言う点。それで４０棟のマンション管理を行っているのですから、１人で１０棟見なくちゃいけない。理事会は日を決めて、管理業務主任者のスケジュールに組み込んでもらわなくてはいけません。

　最後はＥ社です。これがまた……。突っ込みどころ満載でした……。

　−明日に続く−


・オール電化ってどうよ？

お手前拝見

　昨日は見積を取った業者さんの中から３社を選びまして、組合との面談が行われました。
　コミュニティセンターは何か混んでいて、和室しか空いていませんでした。『趣味の部屋』ってなっていますから、お茶とかお花教室で使われるとこだな。ここで各社１時間の計３時間です。足腰持つでしょうか？

　管理士先生が厳しい質問を準備して、待ち受けております。我々も素人なりに目が点になるような質問をしてみたいと思っていますが、どーなることやら。

　そうそう。各社の見積金額ですが。
Ａ社（旧銀行系老舗）事務管理費136,500円、管理員業務費367,650円、管理手数料50,400円

Ｂ社（独立系大手）事務管理費77,000円、管理員業務費240,000円、一般管理費51,000円、設備保守点検費12,000円

Ｃ社（中堅どころ）事務管理費112,800円、管理員業務費250,000、業務手数料50,000円

Ｄ社（大手から独立）事務管理費66,950円、管理人業務費245,000円、一般管理費31,050円

Ｅ社（独立系中堅）事務管理費27,000円、管理人業務費225,000円、管理運営費50,000円

まとめますと。月の管理委託費用（税別）は

Ａ社：５５４，５５０円
Ｂ社：３８０，０００円
Ｃ社：４１２，８００円
Ｄ社：３４３，０００円
Ｅ社：３０２，０００円

　ここでもうＡ社とＣ社があっさりと脱落です。しかし、上下で倍近い価格差が出たのは凄いです。一番安いＥ社にポンと決めてしまう手もあるのでしょうが、そこはしっかり見極めて、お付き合いをする会社を選ばなくてはいけません。
　なワケで面談の内容は明日に続く。

お厄所仕事

　何か『ネコを下から』見たかったヒトがたくさんいらしゃったようで、流行か？
　先週の土曜日に各社の見積が出そろいまして……。しまった、資料を家に忘れたぞ。これは明日にするか。

　理事会ではいろいろいろいろいろな議題が出ておりまして。
「会報は区分所有者だけでなく賃貸住人にも配布するのか」
「遠方の所有者に郵送するための費用負担をどうするのか」
　なんてことで延々議論が続きます。

　肝心の会報が、どんな内容で年何回出すか、何も決まっていません。なモノでいくら話し合ったところで意味がないのですが……。
　今まで自治会報が月イチで発行されておりまして。賃貸部分を含む全世帯と、遠方にいる区分所有者にも郵送されておりました。遠方の方は郵送手数料を負担していただいていたのですが……。
　その金額が、年間約５千円。コピー・切手・封筒含めたって２千円あれば充分じゃないかと思うのですが。
　自治会報には毎月(！)の収支報告なんかが載っていたのですが。お金について今後は期の決算報告を１回出せば済むことになります。
　なので次からの会報はほとんど新入居者や退居者のお知らせとか、ゴミをちゃんと分別しろとかの通知ばかりになります。

　そんな内容ならエントランスの掲示板で用は足りてしまうから、発行は最小限にして決算報告だけを遠方に送って送料は組合で負担すれば手間はかからないと思うのですが、皆さんそんな簡単には考えていないようです。
　枝葉のことと基幹のこと、ごっちゃにして話し合ってはいけません。分科会にするほど人数はいないから、広報担当なりに考えさせたらいい。……それとも、もしかして単に議論が好きなのか？

　そうそう。『自治会の解散』とかの検索も来ると思ったら。宮崎市の『地域コミュニティー税』（防犯セキュリティー対策.COM）がらみらしい。
　公共活動のために市の財源として始める計画らしいけど。町内会費の上にそれと同じ目的の税を取られるのだから、住民としては納得が行かない。
　町内会などに入らず、地域のためにお金を出していない住民から強制的に取り立てるのが目的らしいのですが、ちゃんと払っている住民にとっては『２重取り』です。

　なモノだから「じゃ町内会や〜めた」なんて、肝心の地域コミュニティーが崩壊し始めちゃってる事例も出始めているらしい（Oh Mynews）。
　ただし。町内会なんかの地域コミュの会費納入をやめてコミュニティー税だけ払ったら、町内会からの地域サービス（役所からの通知・防犯防災関連）は受けられないらしい。納めた税はどっかヨソのコミュを含めた市全体のために使われちゃう。
　宮崎市は「自治会未加入者は自治会費を納めずに防犯灯などの恩恵を受けている」とか不公平が存在することを理由にしているらしいですが、こんな防犯灯のことこそ枝葉だ。

　「費用負担の不公平で地域コミュニティーのサービスにムラがあるから、この際市で全部面倒見る。その財源として新税を作るから、従来の自治会町内会費は基本として納めなくても良い」って言って自治会に分配すれば良いと思うのだが。
　……まあそれにしたってそう上手くは行かないだろうけど。肝心の自治コミュが崩壊する恐れは低いはずだぞ。

１万３千円パニック？

パソからじゃ全く入れないからモブってみたりする。
　昨日はまた冷蔵倉庫で理事会。セラミックファンヒーターを持って行ったら、何とフロアのブレーカーが落ちてしまいました。
　R階は会議室とエレベーター機械室だけなので、何てコトないと思っていたら。下の方で大騒ぎに…。
　会議室の中にテレビ受信のブースターがあった…。全館受信途絶。皆さんゴメンナサイ。
　理事会が終わったら大塚へダッシュしてテレ朝の撮影、パピヨン犬4匹にたかられる。夕方雪がちらつく中、今度は品川のマンション理事会に出席。猫部屋ですか……。
　そして武蔵境は積雪5センチ。

現場説明会

　昨日の暖かさで、道を覆っていた氷もほぼ消えてくれました。歩くのに神経を遣わなくても済むのはやはり良いコトです。何せ私は毎分180歩近い凄ンごい速度で歩きますので、転んだら10メートルは滑っていくと思います。

　昨日の現場は狭山の付近でして、お茶畑もすっかり雪を被ってなにやら判らない状態になっていました。
　ところであの道ばたのお茶畑っての、前から気になっているのですが。車の排気ガスやら粉塵かぶって平気なのでしょうか？
　何せ緑茶の製造って『収穫⇒蒸熱⇒粗揉⇒揉捻⇒中揉⇒精捻⇒乾燥⇒篩分と切断⇒木茎分離』（Wikipediaによる）って。もしかして洗わないでいきなり蒸しちゃうらしいのですが。ゴミとか付いてたらどうするんだ？
　高級品の『手揉み』なんかは職人さんの掌から旨味成分が加わるらしいから良いとして、目に見えない何が混入してるかが判らないって状態じゃ、中国のこと糾弾できないような気がします（iza）。
　緑茶製法について、その辺詳しい方いらしたら教えてくださいませ。

　で……。また前置きが長いぞ。

　写真は先週土曜日の朝でございまして。気休め程度にエントランスホールに電気ストーブを出しました。マンション管理会社の営業さん方が現場説明会に集まっていらっしゃいますので。

　冷蔵倉庫組合会議室での仕様書説明。頼まれもしないのに私も名刺交換。

　その後すぐに現場説明に出ます。何せ新築以来全く手を入れていない場所もありますから、仕事は山ほどあります。ってことは『稼げる』ってことでもあります。

　屋上の防水もそろそろやり直さなくちゃいけませんし、不法に居住している鳩のヒト達にもご退居願わなくてはいけません。あ、１枚目のＪＲのポスターはここから撮りました。

　正面の床タイル、所々色が変わっているのですが。模様かと思っていたらどうやら水道管工事の跡らしい。あら、壁のタイルが落っこちてたぞ。
　金曜までに見積を提出してもらって、土曜の理事会で検討です。

世界の駄作機

　え〜。もう１月が終わってしまいました。例年ですと松が取れたあたりから花粉症予防に甜茶を飲み始めるのですが、今年はうっかり忘れてしまった。思い出したのが２０日あたり。
　甜茶は成分が効くってんじゃなさそうで、甜茶の成分を取り入れることによって体の中で花粉症を抑えるような『何か』が起こるらしいですな。しかしまあ、その甜茶も見事に中国からの輸入品ですのでいろいろと“いやなモノ”が付いている恐れが大って感じでございます。

　中国製と言えば最近は“餃子”がブームですが、中国じゃ『あの程度の毒なんてたいしたコトじゃない』そうです（nikkanspors）。何せ現在の中国じゃ、水も空気も土も政府も全て毒まみれでしょうから、人間も耐性できまくりなのですな。（izaの中国国家品質監督検査検疫総局の記者会見記事はこちら）

　また話がどっか行くから餃子の話はもうやめにして。

　液体甜茶で追いつかなそうなので、ＤＨＣのサプリで補強しています。今なら吉祥寺ヨドバシでポイント10％還元です。しかしこれを飲むと胴体着陸を敢行したくなるのは何故でしょうか？（組ウォッチャー）

　え〜。それでだ……。よーやっと見積仕様書の続き。

『設備の維持管理』について
　以下は契約締結の後、平成２０年４月〜１２月の間に順次見積を提出し、項目ごとに契約を勧め、平成２１年１月１日以降は一括契約とします。
１．特殊建築物検査
　基準法１２条１項の検査を３年に１回行う。
２．エレベーター点検
　三菱製１基。（これ専門のメンテ会社がいますので、管理会社を通しての契約に変更ってのは難色を示すだろうとのことです。）
３．消防設備
　３戸１組×３０ゾーンの警戒。管理室に受信機。各階２系統の消火栓とボックス、エントランスに２口連結送水口。地下に防火水槽。以上を年に２回定期点検。
４．給水設備
　地下受水槽は廃止。都水メーター二次側から屋上へ揚水。１５㌧の高架水槽。ミネラル水化設備付き。以上を年に１度の清掃と機器点検。
５．排水設備
　雑排水管は専用室内部と共用管を高圧水洗で清掃。（この衛生配管図面がバラバラになっていて拾い出すのにひと苦労したことは秘密です）
６．排気設備および空調
　住宅１２系統の排気設備が屋上にあり。高架水槽脇に店舗用クーリングタワー。
７．電気設備
　東京電力借室あり。各階に１２戸の分電盤、集合電気メーターあり。館内の電気幹線交換は行われていない。
８．テレビ
　ＣＡＴＶ導入、地デジ対応済み。
９．インターネット
　ＭＤＦ内にＶＤＳＬ設置
１０．エントランスロビー、エレベーターホール、廊下、階段のポリッシャー清掃を年に１回。（廊下の床材が滑り止め加工品で、業者が通常使用する液剤では汚れの元になってしまうらしい）

　ってなワケでございまして。この要求仕様書『Ｆ．９／３５』（←嘘）を４社に対して提示しまして、明日現場説明会が開かれます。当然私はカメラ構えて待っております。



・管理も万全！大規模マンション

涙の倉庫番

　え〜。ウチの会社は１月決算でして、棚卸しです。私も駆り出されて倉庫で在庫確認。
　これがまた、品数が多いし細かい商品が多いし。ダンボールはみんな同じなモノだからいっこずつラベル見て確認するしかありません。しかも、マーフィー君の法則に従って、ラベルはほとんど読めないように積まれているんだな。そんな状態だから箱をこっちに押しやって、あっちに積み替えて……。

　しまった。自分を閉じこめてしまったぞ。ゲームオーバーか？

　倉庫の半分ほどには、アップライトピアノが何台も置かれています。どっかから引き取られてきて、少しずつメーカーに運ばれて行くらしいのですが、こんなにたくさんのピアノが不要になるってのはどーゆうコトなのでしょうか？

で……。今までのウチのマンションでの管理人業務についてですな。建ってからこっち、誰も見直したことがないらしく。書類にはありとあらゆることが書き並べられていました。それを整理すると。

受　付：来訪者に適時対応

保　管：全戸のスペアキー（管理人室自体のセキュリティーが信用ならないので、私は鍵を新型に交換してから預けていません）

清　掃：玄関口通路、ごみ置き場、噴水池（夏場はアオコ防止薬剤を使用）、廊下、階段、駐車場屋根樋、その他敷地内、共同トイレ。
（駐車場の屋根樋をどーやって清掃するのか、やり方は書いていない。屋根に上るのか？）

ご　み：可燃ごみ、資源ごみ用回収バケツを指定曜日に用意。

点　検：共用部分の照明（点灯しない場合は電気室隣の配電盤を調べる）、屋上ファンの稼働状況を管理室内配電盤でチェックする（どーなってたらOKなのかについて書かれていない）、各室の電力使用オーバーで屋内ブレーカーが落ちていないのに停電状態が続く場合には、各階のブレーカーを調べる。（どこにあるのか不明）、消防設備の定期点検（年２回）。

　ざっとこれくらいが現状でしょうか。旧の業務内容には「電話の取り次ぎ（いつの時代だ！）」「不審者の撃退（ちょっと待て！）」なんてことまで書かれていました。


　あ、そうだ。住宅ブログOF THE YEARに投票しないと。ライターさんも増えちゃって、なかなか全部読んでるヒマがないのだが、『間取りスケッチ』さんに１票。あの“ゆるリアル”な画が好きです。


・リアルなお部屋

恵方を向いて薦被り

　この時期恒例の『ええ方巻き』なるモノの宣伝が始まっておりますが、『恵方巻きの歴史（推測と若干の創作を含む）』については去年３日間にわたる連載を書いたから、さすがにもう書くことがない。と言いながら書いてるけど。
　先日北海道で長いクリームコロンを見かけたのですが、あれは『かぶりつきクリームコロン（江崎グリコニュース）』って対節分用の商品だったのか。
　しかし事態は何やらそれだけじゃ済んでいなくて、この時期になると日本人は長い物を見ると何でもそのままかぶりつきたくなるらしい（iza）。そのうちダイコンや長芋までかじりだすんじゃないか？ 長芋の汁が口の周りについちゃったら悶絶だぞ。だから落ち着けみんな、企業の陰謀に乗せられるな（livedoor PJ）。せめて千歳飴ミルキーとか金太郎飴にしておけ。

　そう言えば金太郎飴ってのは『どこを切っても金太郎』って言われてはいますが、あれは正しくありません。切り方によってはその法則は発動しない。

　金太郎唐竹割り惨殺の図。どこで拾ったのか忘れた。


　それで。え〜と……。管理人の業務だったっけ？

　昨日のは、言ってみれば管理人が窓口になって、管理会社そのものがサービスを行う業務で、今度は管理人が自分の手で行う業務の仕様。

１．窓口業務、管内簡易清掃業務、ゴミ整理、事務連絡業務。
　受付に詰めて、このマンションに管理人が在駐していることを示して一応の防犯対策を行うことと、１日１回の管内拾い掃き、要所のモップがけ。管理組合との連絡などですな。
　思い出したけど、以前に発掘した『管理人の業務』なる書類は凄いモノでございました。これは明日のネタにしたろ。

２．通勤方式。勤務は午前９時〜午後５時（土曜日は１５時）昼食休憩１時間。
　これは週４０時間労働ですから当然の建前です。ここには住み込みの設備もありますが、２Ｋ位のスペースなので現在の基準には適合しないそうです。

３．Wordで文章が作成でき、Ｅメール通信が行えること
　現代では当然として求められる技能ですな。ちなみに、会社から持ち込みを求めると高くつくので、組合でDELLのセットでも買って置いておこうかって話になってます。
　あ、管理人室の骨董品黒電話を何とかしてもらわないと。営繕担当……。あ、私か。

４．管理人は携帯電話を常時携行し、管理事務室の電話を転送受信できるようにすること。
　これは管理会社からの支給品があるでしょう。あ、管理人室の黒電話を何とか……。

６．労災、雇用保険、作業制服、交通費等は会社負担とする。
　これは当然ですな。

　次は設備の維持管理項目。これがまた面倒なことで……。

−明日に続く−



・「特優賃」ってなんだ？！

要領いっぱい

　日曜だってのに、イベントに参加するもので早起きです。何もなくたって７時ぐらいには起きますけどね。目覚ましをかけなくても５時半には目が覚めてしまう習慣が付いているのが良いことなのか悪いことなのか。
　日曜だからってあまり遅くまで寝て、遊びまくってテンションが上がるようなことをすると、月曜からの憂鬱さも加わって眠りが浅くなるそうです（そらのたま）。寝坊はそこそこが良いらしい。

　で。管理会社に見積を要請する仕様書ができました。あ、電気ストーブを持っていったら『酷寒』がただの『寒』になりました。昔のバイク用真冬ジャンパー着ていての話しですが……。
　では見積仕様書の中身を抜粋してみましょうか。

　まず“依頼書”に『対象建物』の説明と、現在に至るまでの『管理経過』、それと現在自治会が徴収している管理費や駐車場料金についての説明。それと助言者として“マンション管理総合研究所”のマンション管理士が付いていることを知らせています。
　それから２枚目が見積要領書。現場説明会、提出する書類の内容、見積提出期限、選定した業者への面接協議日程などが書かれます。『総計決議において否決された場合、見積に要した費用を請求することはできない』と附記されています。

　次に仕様書。作業の内容についてです。
１．組合の月次業務報告書、月次決算報告書を理事会で報告。その議事録を１週間以内に作成すること。
２．年間の業務、決算、次年度の業務計画、次年度予算を総会議案書にまとめて理事会に提出。
３．管理規約、仕様細則案を起草する。
４．建築・建築設備の維持管理と合理化、業者への見積依頼の統括。
５．建築・建設設備に関する技術知識、地震対策の技術知識を管理組合理事会へ適時提供する。
６．会計出納業務は原則方式。
７．緊急連絡が２４時間、３６５日とれる態勢。
８．管理人が休みの場合は代務者を派遣すること。

　ここまでが管理業務主任者による事務管理です。事務所がやる仕事内容ですな。次が管理人の業務。と思ったらもう時間がない。

−続きは明日−

極地会議

　今朝のマンション前の池。良いカンジで凍ってます。これから理事会なのですが、今日はストーブ持参だな。
　会議室にエアコンが付いてはいるのですが、これがぜんぜん効かない。
　何せ断熱もしてないコンクリむき出しの壁に塗装しただけだから、どんだけ暖房しても輻射冷気でもって体が冷えまくります。
　会議室のどっかで配水管のニオイが漏れているので何とかしたいと思っているのですが、あまりにも寒くてやる気が起こりません。
　私が寒いって思ってるくらいですから、もう他の皆さん会議中に意識を失う寸前なのではないかと心配したり。居眠りしたらそのまま凍死か？

　委託管理を検討している最後の１社から資料来ました。……料金不足で。こんなの管理士さんにバレたら担当がいぢめられるでしょうから、武士の情けで目をつぶってあげよう。

自治会解散

　今まで持ち回りで管理などを行っていましたウチのマンションの『自治会』が、今月の会合をもって解散したそうです。満場一致拍手を持って。
　やっぱ数年おきとはいえ、皆さんかなりの負担だったのでしょうね。この分ではやはり管理会社入れた委託方式やっていくことになるでしょうね。まあ、自主の分今まで安かった管理費が、値上げになることは避けられないでしょうけど。

　で、それを受けて理事会で問題になったのが『自治会費』今まで会報とかで使ってはいましたが、何しろ活動が長期に渡ってきましたので何十万円も貯まってしまっている。これをどうするのかでみんな悩んでしまいました。
　組合に移すと言っても、改修積み立てでも駐車場代でもないし。住人の方のために使うお目的で集めていたので、どっかに組み入れてしまうと後で文句を言われそうだし……。
　結局。昭和記念公園の花火大会に合わせて、屋上で組合主催の無料パーティーでも開くためにこのまま置いておこうって話になりました。

　で、次は管理会社に見積を取らなくてはいけません。大手も含めて５社選定して、資料を取り寄せて。見積を出してもらうための説明会を開きます。
　マンション管理の業界誌に広告を出せば、こんな事例だと１００社でも押しかけてくるそうです。管理会社が変更される場合、やはりいろいろなしがらみがあるのでスムーズに行かないコトもあるらしい。まあ当然だわな。
　おっとその前に、今までほとんど口頭で引き継いでいた建物維持管理のための作業仕様書を作り直さなくてはいけません。この辺は全部マンション管理士さんがやってくれるので、ウチらは立ち会うだけ。

　しかし管理会社も油断はできないぞ。何せ半端に知識ある上に逐一ネットに情報流しちゃうって、世にもうっとーしい住人がいるから。

・安心が一番です。

１コーナーをクリア

　自治会を管理組合に立て直すための臨時総会が無事終わりました。
　出席４４、委任状３３で無事４分の３をクリア、これで本来の目的である『管理をどーするのか』って検討に進めます。１コーナーをクリアってところでしょうか？
　何の問題もなく全会一致で向こう１年間の理事人事も可決されました。しかし３月の総会では管理方式を巡って議論が噴出するだろうな〜。高速コーナー切り返してヘアピンでしょうか。

　いつの間にか人前で喋ることに慣れてしまっているので、司会と議事進行の方は買って出ました。
　マンション管理士の大原さんが書いてくれた議案を読み上げながら、その場で難しそうな部分はちょこちょこかみ砕いて解説。“におい・かおり環境学会”の座長やってる経験がこんなところで役に立つ。
　何せ学会の発表要旨集だと、データとその解説だけで読んだだけじゃさっぱり判らないことだってありますから。発表を聞いていろ間に座長質問を即興で考えなくちゃいけないこともあります。脳味噌大回転。大学は法学部だったのに、いつの間にか工学に首までどっぷり浸かってるぞ。
　次は２９日に第１回の理事会。大原さんに今回の総会の公式報告書のまとめ方をご教授いただきます。

　全然関係ないけど、イヌ柄の毛布をかぶって寝る“にゃぢ(5.2kg)”

何とかうまく行き総会？

　え〜。気がつくと、すっかり寝る前に歯磨きって習慣がついています。でも世間的には歯磨きは朝するモノなのでしょうか。それとも寝る前と起きてから両方するのか？ 歯がすり減りそうな気がしますが。
　しかも。『朝磨くのは起きてすぐなのか、それとも朝食前なのか』って論争もあるらしい。
　毎食後磨かない限り、どっちでも同じだと思うですが。歯磨きの直後にオレンジジュースかグレープフルーツジュースを飲めば、どっちが正しいかはすぐ判る。

　それで。昨日はまた管理特別委員会の会合がありました。

−前回まで−

『このマンションの管理体制は一からやりなおしだ！』
　マンション管理士大原氏の号令が響いたこのマンション。有志による“管理特別委員会”は四苦八苦というか七転八倒しながら、いよいよ今月中旬の出直し総会へ向けて、まだ足元危なっかしくも着実に進んでいるような気がするのであった。

　総会の議案書ができました。『作ってもらった』ってのが正しいのですが。まあ、今回の総会では。
１号議案：自治会を組合に改変する
２号議案：新理事と監事の選任
　決めるのはこれだけなんですけどね。通常、新築マンションで新規に管理組合を立ち上げる場合には、まず管理組合の設立を居住者（区分所有者）に承認してもらって。それからちょっと休憩取って、その間に打ち合わせで理事とかを内定させてからまた総会で承認をもらうのですが。今回はもう委員会の中では割り振り決まっちゃってるから、そのまんま引き続いて承認をもらってしまいます。事前の意見公募でも、特に何も来なかったし。

　で、この総会開催案内を５日に配布して、２０日あたりまでに出席通知か委任状を取り付けます。世帯数の４分の３以上集まれば、まず第１関門突破ですな。
　このマンション、スーパーが入ってたり。賃貸になってるところがあったり、会社が持ってる部屋があったりと、なかなか複雑。組合員数を表記するのに、『○○人』と書くと計算が複雑になってしまうので『○○戸の所有者』としました。賃貸の居住者でも総会に出席して構いませんが、当然議決権はありません。
　総会に正式の出席ができる人は『区分所有者またはその配偶者』です。配偶者以外の同居親族（子供とか）も代理出席は可能ですが、その場合子供への委任状が必要となります。
　
　今回、平成20年１月１日をもって新管理組合が発足します。すぐに予算編成と、これが眼目つーか台風の目である『管理体制をどうするか、自主管理続行か外部委託か』の具体的な協議に入ります。もはや１２月の土曜日は全て委員会の会議予定が入ってしまいました。総会後の２９日は第１回理事会。
　……コミケの初日じゃないか。３日目しか行かないから良いけど、でも３日目って大晦日じゃん。絶対数千人が移動中に年越すな。

今度は理事かい

−前回まで−

　建ってより現在まで『仲良しクラブ』的自治会で、それなりに上手いこと管理運営されてきた私の所のマンションだったが、およそ30年近く働いてくれた管理人さんの引退を始まりとして管理体制にいろいろいろいろいろいろ…（略）不備があることが明らかになってしまった。

　住民代表による『管理特別委員会』が立ち上げられるが、今までほったらかしにしていた管理規約の改定なんて超めんどくさい壁が立ちはだかり、ついに「自分たちだけじゃムリだ」って結論が出たのはおよそ２年もごちゃごちゃやった後だった。
　私が臭気調査の現場でお世話になった“株式会社マンション管理総合研究所”の大原さん（マンション管理士）に、どのようにしたらいいのか指導を仰ぐこととなるが……。
　何と。大原さんが打ち出した作戦は、『全部一からやりなおし』と言う超荒技だった！
　管理特別委員会メンバーの苦闘が幕を開けた！
　
　と言うワケで。埋もれていた管理規約を発掘したり、散逸したマンションの図面を拾い集めて再生したり、アンケート取ったけど返答は何もなかったり、管理人さんの引退をクビと勘違いした住民から見当違いの抗議を受けたりと、１トンのコンクリート塊をズリズリ押すがごとく進行しております。
　現在の『管理特別委員会』メンバーが新管理組合の理事を務めるしかありませんので、７人のメンバーから『理事長・副理事長・会計』を選ばなくちゃいけません。役所で言えば『○○長・助役・収入役』ですな。広報だの営繕の緒役職はその後。

　で……。当然のコトながら。『理事長』って、東京ドーム４つ分くらいでかい肩書きを背負うのは皆さん尻込みなさいます。距離で言ったら月と地球１往復半ってところでしょうか？ とにかく凄い肩書きのような気がします。これはやはり、『顔が利く』人に就いてもらうのが一番です。
　と言うわけで委員一丸となって渋りまくる長老格の委員にお願いする。とにかく「ああ、やっぱり○○さんが理事長やってくれるんですねぇ」と住人の方々に納得して貰えるだけの“格”があることが重要です。
　あとは年功序列みたいに副理事長と会計が決まると、何となく広報や営繕担当も決まってしまう。私は２階に住んでる建築士さんと営繕担当。図面が読めるし、いろいろ見て知ってますから。

　新しい事務体勢が決まりましたら、いよいよ臨時総会に向けて議案書作りです。と言ってもこれは大原さんが全部作ってくれるので、私達は読み合わせをするだけ。
　あとは総会の開場を確保して議案書を配布して委任状取ってと、非常〜〜に手が掛かる段階が始まります。
　それから『現自治会』はまるっきり解散にするのか、それとも管理に関わりのないところで活動を続けるのかが問題です。何しろ自治会運営のために留保されている“自治会費”ってのが結構あったりする。マンション住民のためのイベントでも開催すればどうかな〜と思ったり。


・週末にイベント・特典のあるマンション

不完全粘焼

　来週の大原さんとの会議に備えて、特別委員の会議が行われました。まあ……、『住民引っぱっていくハラを決めろ』と言われたので内部の意見統一ですな。
　で、話しの中で管理人さんが急に病気とかで業務ができなくなった場合の繋ぎをどうするかってのが出て来まして。ヘタに契約しちゃうとそう簡単に解約できなくなるし、市のシルバー人材センターに派遣を頼んでもそれなりの作業仕様書とマニュアルを新たに作らなくちゃいけないし。

　何せ最近は↑こんな風にごみの分別を守らない住人も少なくない。ごみ置き場の管理だって掃除して水撒いてりゃＯＫってモノではありません。

　ちなみに。この辺りのごみ収集スケジュールとジャンル分けはこうなっています。『燃やせないごみ』って書き方に何やら含みが感じられるような気がしてなりません。
『さよう……。本来これは燃えるごみ。詳しく申すわけにはまいらぬが、お家の事情があって燃やすことができぬ。不甲斐ないとは思うが許されよ！』
　これは、市の焼却炉の更新が遅れておることと深い関係があるに違いありませんが、あれこれ訊いてご公儀に迷惑をかけるわけにはまいりません。

　ってのは平成12年の奉行所の事情で、現在はこのような↑お達しが下されております。
『ならぬ！ いかなる事情があっても燃やすわけにはまいらぬ。ええい！ くどい！』ってな雰囲気が伝わってまいります。かなり奉行所内の事情は悪化しているのではないかと心配されます。
　しかし武蔵野奉行にも情けはあるわけで、『燃やすごみ』のジャンルがかなり広がっております。老朽化がさらに進んだ焼却炉の負担が心配ですが、『燃えないごみ』を他の奉行所に頼んで処理してもらわなくてはならない事情ってのがあります。処理費用を年に何拾万両支払わねばならないのですから。
　ちなみに。２３区では江東区を除いて『燃えるごみ・燃えないごみ』と区別しているらしいです。

　ところでキミは燃えるのか？

そんなコトでいいんかい！

　え〜。大雨でございます。雨が降ってる間は富士スピードウェイに霧は出ません。止んだら濃霧が出ますけど。
　昔、マツダ７８７Ｂがル・マンで優勝した後の凱旋レースみたいなロングディスタンスで超濃霧が出たことがありまして、何とピットからコースが見えなかった。ずーっとペースカー入りっぱなしでほとんどパレード状態だったことがあります。
　そう言えば昨日の予選を見ていて、最終コーナーがヤケにごちゃごちゃしてると思ったら、大改装されてたのね。どうりで直線遅いはずだ。上りの360Rから『ビシュッ！』とマシンが直線に飛び出してくるのが好きだったんだけどな〜。
　昔は大雨降ると、ヘアピンからの300Rのコースを川が横切ってたんだけど、さすがにそんなことはないだろな〜。でも場内の道路が陥没して８時になっても帰れないお客がいたり（livedoorNews）、お弁当が１万円だったり(Hiroiro)、何かやっぱり大タイヘンなようです。やはりレースは報道関係者として入るのが一番良い思いができます。そう言えば君待さんはご無事でしょうか。

　で、昨日の続き。
　マンション管理士の大原さんと正式契約しての初会議です。管理体制を見直して、現在の『昔からこうでした』状態の組織を整え直します。
　専門会社に委託管理すれば、ざっと年間５５０万円。住人の中で事務局長を有償で任命して運営すれば、コンサル料を入れても１００万円は安く上がります。仕事をリタイヤした人も少なくないウチのマンションからすると非常に現実的で魅力的です。
　何せ専門会社を使わないで外から人入れるとなると、保険やら何やらで非常〜に面倒です。市のシルバー人材センターから派遣してもらうなら簡単ですが、できることは掃除とゴミ置き場の管理だけ。住人が管理人を兼ねるなら、法定福利も要りません。これはいい。

と思ったら。

　何と、特別委員会の代表が難色を示しました。「そんな積極的な人がいるとは思えない」って……。

それはあんたの思いこみだろ！

　他の手段を考えるならまだしも、「これはもっと時間をおいて（以下略」

２年くらい前にもそう言ってただろ！

　そりゃ管理もできてない老朽マンションになっちまったら住人もいなくなるだろうから、話し合いする必要もなくなるわな。面倒なし、楽で良いかもしれない……。

って……。

何のためにマンション管理士呼んだんだ！

管理はこれでいいんかい？

　ウチのマンションの、管理委託を検討している業者から資料が来ました。１社だけ。

　もう１社はどこにもメアドが書いてなかったから仕方なくファックスで依頼しましたが、３日のロスが響いたのか間に合いませんでした。
　１社だけでは検討のしようがないので、ちょっと仕事で関係した会社にも頼んでみようか。でも○○不動産関係は絶対イヤです。
　とりあえず、ここは管理に慣れた感じですので候補としては良さそうです。問題は管理委託費用なのですが……。
　マンション管理士の大原さんによれば、たちの悪い会社になると……。

「比較的安い費用で契約を結ぶ」
　↓
「翌年いきなり管理費値上げ」
　↓
「管理組合認めず契約を打ち切る」
　↓
「瑕疵もないのに一方的に契約を打ち切られたと訴訟」
　↓
「ほぼ１００％組合の敗訴」
　↓
「また翌年値上げ」

　のスパイラルに嵌められて、組合のお金は残らず会社に吸い取られてしまうそうです。そうなると、当然住人から集める管理費も、毎年毎年値上げになるのでしょうね。しまいに所有者も嫌気がさして部屋を手放して、無人マンションになちゃったりして……。

　そんなハメに陥らないようにマンション管理士と契約を結んだのですが。なかなかこれが、“管理特別委員会”は最初の一歩から難行苦行だったんだな……。


　　−　会合で疲れ切ったので明日に続く　−

実は挫折していた

　今朝の新聞にこんなチラシが。

　「チューニチユーショーチューニチバンザイ」と喋るセキセイインコが行方不明だそうです。個人で挟み込みチラシを依頼するといくらかかるのやら、販売店ひとつとの契約だから万単位なのかな？
　ウチでは新聞本体よりチラシの方を重視しています。一時産○に替えたたこともあったのですが、あまりにもチラシの量が少なくてまた戻しました。
　はっきり言って、新聞いらないからチラシだけ入れてくれても良いくらい。

　それで……。
　居住者に配布する『ハイムだより』やら昔の資料をひっくり返していたら、何とこんなモノが出土したんだな。

　どうやら以前にも管理組合制に取り組んだらしいです。日付なんかは記入されていないので、どうやら案だけで終わったらしい。大原さんによれば、昭和50年代末に法改正があって、それに準拠しているから60年頃に検討されたものでしょうとのこと。しっかりできているから少々の手直しでこのまま使えるとのこと。
　古くからの住人であるメンバーの話では、どうやらその頃はオーナーが戸数の半分以上を所有していたために、これは立ち消えてしまったのだろうとのこと。現在は区分所有者がほぼ全てだから問題ありませんな。
　これで、最大の難物と思われていた『管理規約の作成』の手間が省けました。
　もう１冊の変色しちゃってる冊子は、何と昭和40年代に業者に管理を委託していた時の契約書。

……ちょっと待て。

　昔管理に業者が入ってたのか？ 初めて聞いたぞ。その業者はどーなったんだ？ 契約打ち切ったのか？ 廃業しちゃったのか？
　う〜む。なかなか奥が深いぞこのマンション。ただの『お茶会自治会』で何十年も保ってきたワケではなさそうです。
　『管理組合設立体験ツアー』とかで見学者募ったろか（ウソ）。でも『サムライ体験ツアー』や『スモー体験ツアー』なんかは実在するらしい。“サムライ”はやってみたいぞ。

　それではこれから長野の火事現場に向かいま〜す。

●知っておきたいこと

Eye of the Tiger

　昨日は一応休日だったモノで、夕食にハンバーグを作ってみました。無精こいて“マイスタームラカミ”の生ハンバーグを買おうと思ったのですが、何と４時前に売り切れ。仕方ないので牛挽肉を買って自分でこねるコトになってしまいました。
　タマネギみじんに切って炒めて、肉に塩胡椒してナツメグないからオールスパイスとクレイジーソルト。捏ねて捏ねて固めて空気抜いて、焼いて出た脂でエリンギも炒めて。そこにデミグラスソース入れてプリンスソースでちょいと隠し味。しかし「何でこんなに焼き割れするんだろ？」と思ったら。

タマゴ入れ忘れてた

　いまさらフォローの仕様もないから深めの皿に盛って、ニンジンとインゲンでもって堤防にしておく。さすがにちと固いか、昔横田基地で食べたハンバーガーを思い出すな。肉の味はこっちの圧勝なのだが。
　しかしお肉も微妙に値上がりしている気がします。きっと飼料が上がってるからだな。昔ブラジルじゃ『肉の値段が上がると政府は即日倒れる』なんて言われていましたが、今はどうなっているのやら。イタリアじゃパスタが値上がりして法務大臣までご立腹だそうですが（iza）、値上がりを止めようがなかったのか？

　それはそれとして……。

　私が住むマンションの『管理特別委員会』は、マンション図面の再編集をやっております。図面もまともに管理されていなかったんだな。
　何か、工事の度に図面をコピーして使っていたらしくて痛みも激しいし、同じ図面がコピーをくり返した上に原本が見つからなかったり、意味不明の第２原図が焼かれていたりと、作業をやっていて目眩がします。全部コピーして製本したら１０万くらいかかりそう……。

　ホコリであちこち黒くなったままマンション管理士の大原さんと打ち合わせ。今日でめでたく契約です。よろしくお願いします。
　で、さっそく管理を委託する業者の選定についての説明。

①一番最近作成したマンションの『管理規約仕様細則』
②最近行った管理組合の総会議案書
③管理を委託される際の契約書
④マンションに掲示する日常のお知らせ、広報の事例
⑤国土交通省登録証の写し

　これだけ見れば良い業者かどうか判断ができるそうです。さて、こちらの腹づもりで“良い業者”がみつかるかどうか。全て大原さんの眼にかかっています。

●失敗しない

遠隔操作

ひさびさの自治会ネタでございます。
　自治会を組合化するのと、管理人の交代。私が関わってあれこれやった後どうなったかって言うと。

何にも進展していませんでした。

　で。一応自治会とは別に特別委員会を組織して話し合い、よ〜やっと『自分たちだけでやろうとしてもムリだ』ってことに気がついてくれましたので、調査の仕事でお世話になった㈱マンション管理総合研究所の大原さんに来て頂きました。
　図面なんかもいろいろ見ていただきましたが……。建物の構造図がなかったりして……。

　やはり至急の懸案は、高齢で業務が大変になってきた管理人さんに交代していただくこと。業者を頼んで派遣してもらうか、それとも自治会で雇うか。幸い現在の管理人待遇は極めて良好な条件なので、募集をかければ相当数応募があるだろうとのこと。

　しかし人柄と適性ってものがありますので、『ハズレ』の人を雇ってしまったら大変です。派遣なら会社にクレーム付けて替えてもらうこともできますが、雇ってしまったらそう簡単にクビにもできません。
　これも大原さんが面接までやってくれるそうです。しかし何よりその前に、規約をしっかり作り直さなくてはいけません。
　その辺も含めて「年内に全部済ませてしまいましょう」と言ってくれました。さすが超ベテランマンション管理士です。どのような展開が待っているのか楽しみです。

　それはそうと……。

　自治会の会議室、エアコンやら何やらいっぱい装備されたのは良いのですが……。

　あの扇風機の調整ヒモ、どうやって引っぱるんでしょうか？ 誰か教えて。

圧力損失

　今朝、駅への道すがら、以前マンション自治会委員会で代表を務めていた方に会いまして。相変わらず管理の件、どうするのか何も決まらないそうです。
　話を聴くと、私と数人であれこれ調べて資料を作ったあたりから一歩も進展していないらしい。参ったねこりゃ。

　いちいち「全員の意見を聴いて」ってやってるから、何一つまとまらないんだろうな。その辺いい加減気が付いたのか、少人数の専門委員会を立ち上げる運びになったらしい。はいはい。当然私もですよね……。

　それはそれとして……。日曜日からメチャクチャ調子が悪かったのですが、ダルさが取れたと思ったら、動悸と頭痛が止まりません。朝の目覚め時に頭の中に心臓の鼓動が反響……。
　これわもしかして血圧？ と思って、昨日半休を取って病院に行きました。

上１９０

　これわ大変です。道理でやたらに汗が出るはずだ。体の機能が働きすぎ……。電圧じゃないからそんなコトはないか……。
　処方されてた薬が合わなくなってたんだな。これが。
　私のは典型的な本態性高血圧で、赤十字病院でMRI撮ってもらったけど異常が認められなかったって言うくらいだから、高血圧状態が普通な体なんだな。
　加えて食塩の過剰な摂取、スープは残すように気をつけているのですけどねぇ。人によっては塩の摂取と血圧が全然関係ない場合だってあるし。自分はどうだか知りませんけど……。
　だいたい「１日に10グラム以下」って言うけど、その計算だとヘタすりゃ１日３食なんか食べられないのですけど。あ、１食は無味のモノにすりゃ良いのか？ と言っても『ナトリウム化合物』なんて何にでも入ってるんだよな。
　カツオだしなら『グルタミン酸ナトリウム』が出るし、昆布だしなら『イノシン酸ナトリウム』が出ちゃう。当然化学調味料には両方が入っていたりします。何食べたってナトリウムなんだから、これわカリウム摂って追い出すしかありませんな。要はミネラルバランスってことなんだろな。ここのブログで板前さんもそう言っています（手前板前）。毎朝バナナ食べ再開。

　社会的ストレス。“日本一の無責任男”にでもならない限り、これがない人はあんまいないだろうな。
　なに？ 『ラベンダー・ベルガモット・イランイラン』が本態性高血圧に有効とな？（フィトアロマ研究所）

回を重ねて…

　昨日は……。え〜と、第４７８回の自治会委員会でして。『定款や規約がまるっきり整ってないから、それ作らないコトにはどうにもなりませ〜ん！』って報告をばしてきました。
　一応管理会社には、通いの派遣管理人の見積を依頼してあります。定款ばかりは私でも手に負えません。もうマンション管理のコンサルに相談するっきゃありません。月に最低５万円、半年から１年間の指導を受けることになります。取り急ぎコンサル会社からも見積を取らないと……。年明けに見に来てもらって、見積が出るのは２月か？ コンサルを受けることを承認してもらう総会は４月かな？

　で……。今日は朝早くから西荻窪に出かけまして。名物『こけし屋』の朝市に。もう２０周年だそうです（関心空間）。

　最近どんどん人出が増えてきたような気がします。

　名物ラムリブ焼き。３０分待ち。煙もうもう。

　中の客席も開放されていまして。ウン千円のコース料理ではなく、４００円のじゃがバタでもＯＫです。じゃがバタにサワークリームが添えられるところが、さすが名店洋食屋。余計なモノが写っていますが気にしないでください。このピッツァ３００円が秀逸。ワインが欲しいところですが、私は昼酒飲めないタチなもので……。

沈黙の歓待

　毎日結構な数、検索からやって来て見ていってくれる方がいらっしゃいますが。昨日の道東津波騒ぎ(iza)に触発されてでしょうか『豊洲　津波』ってキーワードで検索を行ったヒトがこれ（7/15『日比谷入り江に蟹を獲る』）を読んで行かれたようです。最高に最悪な記事ですな。（^ ^；
　何しろやたらめったら色々なコト書いていますモノで、『ケーキ作り　電気ポット』なんてキーワードでもヒットしちゃう。余りにも関係ないブログでさそ面食らったことでしょう。謹んでお詫び申し上げますから明日も見に来て下さい。

　今週の土曜日。おお、もう明後日じゃないか、日の経つのが早いこと……。あ、管理人さんに自治会会議室開けてもらわないと。
　え〜。土曜日にマンション管理業者さんが見積の下見に来てくれます。長○工さんは下見だけで見積を辞退してくれましたが、今回はどうなることやら。“住まいの素人”の桜井さんに『ＮＰＯ住集センター』を教えて貰いましたので、今度相談会に行ってみよう。桜井さんありがとうございました。
　管理会社は、あと２社は見積を取ってみたいところですが、もう１社見つかるかどうか。何しろ会社とその社員の応対を確認するために、必ず訪問することに決めていますので。ただでさえまた土曜の休みが減ってきたのに、休みが潰れる潰れる。今度自治会から交通費支給してもらお。

　で、最近潜水艦ネタがニュースに多いですな。『中国の潜水艦が空母キティホークの間合いに入っちゃった』（Technobahn)ってのは色んな意味で凄い。原潜じゃなくてディーゼルエンジン潜水艦なのですが、実は電池で海中を航行してるディーゼル潜水艦ってのは原潜並、あるいはそれ以上に発見が難しい。
　原潜だと原子炉を動かしているポンプの音とかが漏れることがありますが、電池を使った航行だと何も動かない。
　艦隊の中だけじゃなくて、ペンタゴンの中でも責任取らされるお気の毒キノコなヒトがいっぱい出るでしょう。

　と面白がってる場合じゃない。第７艦隊が探知できなかった潜水艦を海自は探知できるのか？ もし中国が台湾を獲って、あの周辺の海を「排他的経済水域だもんね！」って封鎖しちゃったら、日本の石油輸送が大打撃を受けちゃいます。
　強行突破しようたって、探知できなかったら護衛艦付けてもムダだぞ。第７艦隊だってロサンゼルス級攻撃型原潜２隻しかいないから、数で負ける恐れが大きいし。
　頼みの綱は海自の『なだしお』潜水艦か？ 体当たりは上手だって話だから……。

ペット…か？

　最近来た板橋のマンションからの相談。区分所有者の部屋から異臭が漏れ出して通路を通って余所のお宅にまで流れ込んでいるらしい。
　管理組合から改善を申し入れると、口では何とかするという物の一向に臭いはなくならない。どうやら複数匹のネコを飼っているらしい。区分所有者では申し入れする以外どうにも対処ができず、仕方ないので廊下に消臭剤を設置。あとはどうしたものやら……。

　ウチのマンションも一部の部屋が『ペット可』になっているのですが、これは自治会に無断で業者が決めたらしい。前回の委員会で問題になっていたが、もはやどうすることもできない。
　個人的にはＯＫにしてしまっても良いと思っているのだが、一部強硬に反対を表明している人もいる。『ニシキヘビ飼う人がいたらどうするのか？』そんな極論を並べ立てても何の意味もありませんが……。
　高齢者が多く、これからさらに増えるマンションなので、『原則不可だけど、どうしても飼うならルールを守って下さい』とした方が良いと思う。もし一人暮らしになってしまった場合、ペットがいるのといないのとでは生活に対する張り合いが違います。
　自分ひとりでは何事も面倒になってしまいがちですが、いろいろと面倒を見なくてはならないペットがいたのでは手も抜けません。犬なら散歩に連れて行かなくてはならないし、餌も買ってこなくてはならないしトイレも毎日掃除してと……。何だかんだで体を動かさなくてはならない。それに『愛情の発散対象』って役目も重要。

『廊下や階段エレベーターなどでは、抱くかゲージに入れてください』
『ベランダは共有部分なので小屋やオリを置いての飼育は禁止』
『ペット同士のトラブルは飼い主間で解決してください』
　こんな感じかな。次の委員会で参考書式提出しておこう。
　あ、ペットによらずマンションや住宅での近隣トラブルについて、livedoorニュースにこんな記事ありました。家の前のウンチに指名注意ってのは効きそうですね。

　我が家では、居候による家主虐待が始まってしまいました。

『猫抱きの刑（5.2kg）』ずっしり。

そんなコトでいいんかい

　先週の土曜日に『第４７６回自治会委員会』がありまして、３ヶ月ごとの役員入れ替わりです。３ヶ月間委員の職務を行い、その後３ヶ月は各フロアの代表で委員会に出席します。で、東棟と南棟の住人でそれを交互に行うと……。

　ところが。

　各世帯が順番に委員役を務めるはずですが、１名出席不能。病気で車いす生活になってしまったそうです。１世帯、出席はできてもご主人はアメリカ人で日本語ダメ、奥さん中国系アメリカ人で、日本語は話せても１月おきにアメリカと日本を行き来する生活。他に中国人留学生、部屋の持ち主ではあるけど現在そこには住んでいない人。
　広報や会計の委員が全然決まりません。
　最初にこの委員会に出席して、『これは１０年もしたら機能しなくなるんじゃないのか？』と思っていましたが、機能崩壊の速度は思ったより速いようです。管理組合への移行委員会は。メンバー全員が忙しくて、会合が持てません。リタイヤなさって時間のある人たちは、もう高齢のために管理会社との交渉など無理そうです。

参ったね。こりゃ。

　「早めに総会を開いてどのように進めていくかを話し合って……」なんて意見も出ましたが、決議事項もなしで総会開いても何にもならないんですが。
　頭と胃が痛いです。最近パソコンと書類の見過ぎで目も痛い。メガネが合わなくなってきたのか？ もう近眼が進む年齢でもないし、もしかして老眼？ 強度の近眼に乱視が入った上に老眼だと、いったいどう言う状態になるんだ？
　レンズ一枚で矯正できるかどうか、非常に不安です。メガネ＋コンタクトなんて面倒くさすぎます。外すの絶対忘れるか、サボりそうだし。最近はコンタクト付けっぱなしによる角膜への害（産経iza）も叫ばれているようです。角膜ってのは血管が入り込んでいない数少ない細胞組織で、酸素の供給は血液によらず空気中から直に取り入れています。だからコンタクトレンズ付けると、蓋された状態になって酸欠になっちゃうんだな。
　飲んでもあまり効かないらしいけど、酸素水目薬なんて作ってみたら良いんじゃないかな？

液晶の窓

　２年ほど前、どこかの光ファイバーがこのマンションのロビーでデモを行っていたのですが、どれほど契約取れたのやら。前々回の委員会でＰＣアドレス取得している（＝パソコン環境持ってる）メンバーを調べたら、７〜８割の率でした。
　年齢層が高い割りには普及していると見ても良いのでしょうか……。「差し支えなかったらアドレス教えてください」と言っておきましたが、今のところ２名からしか来ていません。やはり自治会報か掲示板（もちろんナマの）で情報回すのが無難なようです。かくして休みの時間は自治会のことに時間を取られる。
　ここは７階建てで７７世帯。できた当初は大型のマンションだったのでしょうけど、今では銅ってコトない建物です。先日、急病人が出て救急車が呼ばれたのですが、ここのエレベーターはストレッチャー（車輪付き担架）が入らない。現在の規格では壁の一部が開いて『ラゲッジスペース』にストレッチャーの一部を押し込む格好で載せられるのですが……。
　委員会で質問しても当然も調べようとしないので、仕方ないから自分で管理会社に質問メールしてみました。
　エレベーターシャフト拡げないと無理でした。建物に手を入れるとなったら、もうゼネコン呼んで大騒ぎになります。事実上、改造は不可能。しかし高齢住民は多いので、何か代替案は考えておかなくてはなりません。幸い内階段は幅が広いから、壁に沿ってリフトを設置するとか。何で私がこんなコトまで考えなくちゃならないのか若干疑問ですが……。

　マンションによっては、管理組合やマンションそのものでホームページを開設しているところもあるようです。全世帯にＰＣが普及していれば、ＰＣ掲示板で常時意見や苦情を述べてもらったり自治会報や回覧もペーパーレスにできるのですが。あ、ＨＰ作るよりＳＮＳ内にコミュ作った方が楽か。
　しかし、今までＰＣに触れたことがない人もまだ少なくはありませんで、『定年後の両親にパソコンを使わせる６つの要件』（CNET Japan）なんてのを読むとなかなか、こっちにも相応の知識と技術が要求される。そうじゃないと『電話男』の鈴木さんの頭痛のタネになりかねません。
　しかしまあ……。現在、夫婦でそれぞれパソコン持っているのですが、つい３〜４年前はこんなモノでネットに接続していたのですね。ダイヤルアップでやたら遅くて、その上高くて、それでも喜んで使っていましたが……。あとで久々に『大戦略』やってみようかな……。今日はやたらリンク多いですけど、自動リンクじゃありません。
　なんて思ってたら。携帯が『持ち歩きネット接続機器』としてどんどんＰＣを追い越して行くご時世になってしまいまして、“ＦＦ”や“バイオハザード”まで携帯でプレイできるんですか（産経iza）。そのうち、ＧＰＳ機能で実際の街中データを取り込んで、あたかも今いる場所にゾンビやオークが現れてくるようなゲームも開発……。されたら、ますますゲームと現実の区別ができなくなって、通行人に襲いかかるヤツが現れるかも……。

彼に関する噂

　ここしばらく、『excite』のトップにディズニーシー“TOWER of TERROR”の広告が貼り付けてありまして、さっきうっかり覗いて３０分以上も時間を喰われてしまいました。しかし……、これだけ大がかりな設定こさえておいて、アトラクションはたった２分でおしまいかいな。結局ただのフリーフォールなのね……。ってコトは、「テータレ禁止」にしておかないと危険ですな。
　で、昨夜ニュースバラエティか何か見てたら、『堀江貴文被告のお弁当』の話題。わざわざ製造元に取材するわ、「ここの焼き肉弁当のはずだった」店にインタビューに行くわ……。

視聴者がそんなこと知りたいと本気で思ってるのか？

　あきれ果てたバカっぷりです。彼らが“タン壺”と蔑む某巨大掲示板だって、そんなどうでも良すぎるコトわざわざ話題にしません。産経のコラムで、『半ズボン』で一躍人気者になった吉川潮氏が怒ってます（産経iza）。今回はまったく賛同。

　それで、と……。昨日は第４７５回の自治会運営委員会でして。え〜、今まで色々と仕切って来られた古参の方々が、ぼちぼち引退をお考えのようです。よーやっと切羽詰まって参りました。切羽（せっぱ）が詰まってしまいますと、いざって時に刀が抜けなくなってしまいます。切羽（きりは）が詰まると炭鉱事故になってしまいます。
　そう言えば三井炭坑でしたか、昭和２４年に昭和天皇がわざわざ切羽まで下りて行ったのは。そんな所まで天皇陛下が来てくれたのでは、誰だって奮起せずにはいられないでしょう。

　え〜と、関係ないぞ。
　急いで管理会社と打ち合わせて具体的な委託内容と費用を打ち合わせなくてはいけません、それと同時にマンションの総会を開く準備も開始しなくてはいけません。何やら大変なコトになって参りました。
　自治会に全然参加してくれない住人もいるし、外国人の入居者も出てきたようです。すでに寄り合い自治会では対応できない状態です。不動産屋に「自治会の運営に支障をきたすので、日本語が話せない住人を入れないで欲しい」とお願いするそうですが、賃貸はそれで何とかなっても、分譲は無理じゃないか？
だって……。

　同じ部屋のオープンルームなのに、先週と業者が違います！
　これはいったいどーなってるのでしょうか？ どなたか不動産の内情に詳しい方、教えてください。

予測を裏切って変勘する

　昨日は。撮影から放映まで、わずか１時間半。さすがはＦＮＮ報道局報道センターです。……って、バラエティよりもっとアレなネタで良いのか？ 撮影に間に合わせるために、相模原から小田急ロマンスカー使って駆けつけました。特急券、前より１００円安くなったような気がする。
　でもＥＸＥはロマンスカーって言うより、普通の特急列車にしか思えない。車内販売もないし……。やっぱＮＳＥかＬＳＥじゃないとロマンスカーに乗った気になりません。それに、観光地に向かう『下り』が本来の使われ方であって、仕事で『上り』にしか乗ったことがないってのは非常に淋しい……。
　車内でいつものように寝てしまうのも何だか勿体ないから、ロマンスカーの中から記事アップしようと思ったら全然繋がらないかったし……。しかし、“スマッチ”を携帯で更新しているライター、どれくらい居るんだろ？ 何か、最近はネット閲覧は携帯からするのが当たり前になって、パソコンの使用が減ってきているそうです（livedoor J-CASTニュース）。
　メールなんか当然１００％携帯。しかし、ワード使って書く文章ならまだしも、携帯メールって、皆『予測変換』機能使いまくりで書いているような気がするんですが。
　２〜３文字打つと、そこに繋がる短文が「だーっ」とメニュー表示されて、そこから使いたいのを選んで文章にして行ってますね。

それ、本当に考えて文章書いてるのか？

　原稿用紙とボールペンで文章書けと言われても、こいつら書けないんじゃないかとオヤヂは疑ってみたり……。
　でも『WILLCOM W-ZERO3』が手元にあったら、そっちで書くかも知れない。予測変換機能無視して。機械の分際でヒトを操るんじゃない。

　で、昨日の続き。
私：「（概要説明）で、管理人派遣はお願いできますか？」
シ：「そうですねー。フルに１日というのは難しいと思います」
私：「やはり体力面とか？」
シ：「皆さんリタイア生活を楽しんでいて、なおかつ少しだけ働いて健康と収入を得るのが目的ですから、フルタイムの仕事となると難しいですねー。もうハローワークで扱う仕事でしょう」
私：「パートタイマー的な勤務ですか」
シ：「こちらでは長くても３〜４時間の仕事と考えています」
私：「そうすると、朝のごみ置き場整理共用部の掃除でお昼までの勤務ですか」
シ：「そのような内容でしたらお受けできます。１時間１０７０円ですね」

　変な金額ですが、１０００円が派遣される人の日当で、７０円がセンターの事務手数料だそうです。４時間来てもらって、１日４２８０円、土日以外２５日で１０７０００円。結構な金額になりますが、まあお世話になるとしたら緊急時のつなぎですから仕方がない。

「光二、試すのか？ シルバーの力を」

　その昔、『シルバー仮面』って非常に地味〜な特撮作品がありまして。日曜日の午後７時ってどゴールデンタイムなのは良かったのですが、裏がフジテレビの『ミラーマン』だったモノでメチャクチャ苦戦を強いられたようです。
　何しろこのヒーロー、変身しても等身大。光線も撃たなきゃ飛び跳ねてキックもしない。『なんだこりゃ？』と思いながら観た記憶があります。当時は変身ヒーロー＆怪獣ブーム真っ盛りで、低予算で作られる特撮番組がほとんど毎日『ドッカンバリバリあんぎゃ〜』とテレビを賑わしていました。
　あまりにも地味で人気が出なかったために、『シルバー仮面』は途中から巨大化して光線撃てるように設定が変更されてしまいました。今になって思い出すと、初期の頃ってのは随分シュールな映像だったように思えます。何しろ監督が実相寺昭雄氏でしたから。
　ミラーマンも思いっきりリメイクされたから、シルバー仮面もできないかな〜。１分しか戦えなくて、おまけに全然強くない『アイアンキング』も良いな〜。

　と……。特撮昔話ばっかりしてても仕方ない。
　私の住むマンション……。あ、『マンション』は正しくは『プール付き豪邸』を指す言葉なので、『集合住宅でしかないマンション』は日本でしか通用しないそうです。それじゃ『ワンルームマンション』は『一部屋豪邸』かいな。
　『アパートメント』って言葉も、アメリカのそれからすると日本のは比較にならないショボさだそうで、向こうで自分の住居について述べるときには「東京のどこそこに部屋を持っている」と言っておいた方が無難だそうです。
　え〜と、それで。ウチのマンション、ず〜っと個人契約の管理人さんに任せっきりでした。さすがにかなりのお年になってしまい、この先どうするか真剣に考えないとヤバい状態になってしまいました。何しろ法人格なしの寄り合い自治会ですので、困難な案件は先延ばしにしてしまう困った風潮があります。管理会社に委託するにしても、固定された代表者もいないのでは話になりません。
　そのうち総会を開いて管理組合を組織して……。な〜んてやってる間に管理がどうなるか解ったモノじゃありませんから、とりあえず繋ぎでせめてゴミ置き場の管理と共用部の清掃だけでもやってもらえるよう算段を付けておく。

　ってワケで、代休の日を半分潰して武蔵野市の“シルバー人材センター”に相談してきました。

　−本題に入れず『続く』−

第４７３回運営委員会

　予想していた通り、『イーノーズモバイル』『におい探知機』なんて検索ワードが来ています。昨日の“鉄腕DASH”で、『世界のくさい料理、１日でいくつ食べられるか!?』なんて企画をやりまして、食べるついでに双葉エレクトロニクス製“イーノーズモバイル”でニオイを測っていました。
　くさやにウォッシュチーズにお決まりのシュールストレミングス。ドッグカフェで、店中のわんこが腐れニシンのニオイに誘われて、『ちょーだい』しに来たのが笑えました。
　何で臭い魚つながりで鮒鮨が出なかったのか判りませんが、遠いし高すぎるからかな？ どのみち発酵エイには勝てないでしょうけど。
　エイや深海性の大イカは、体液の中に元から大量のアンモニアを持っています。そんなモノを発酵させるものだからアミンなんかが発生して、それはそれは凄まじいニオイになってしまいます。最初に食べたヒト、良く生きてたと感心します。
　それはそうと、何で呼んでくれなかったんだろ。それにあのセンサー、たぶんレンタルだったと思うのだけど、あれ使えなくなったんじゃないか？

　え〜と、それで……。マンションの自治会委員の順番が回ってきまして、土曜の夜が委員会でした。さすが築３０年のマンションです、『第４７３回』です。
　“自治会”と言いましたが、ここ、法人格の管理組合が存在していません。当然、組合長なんて人もいなくて、代表さんは３ヶ月ごとの持ち回りです。ちなみに、経理や広報、環境といった委員職がありますが、東側棟と南側棟の住人が交互に務めるシステムが複雑怪奇で、いまだに理解できません。そんなワケで、マンション管理の売り込みに来ても、営業さんは誰に話を持っていったらいいのか判りません。
　それ以前にこのマンション、７７世帯の結構な規模でありながら全国のマンションデーターベースに載っていません。何で知っているかと言いますと、長谷工に訊いたから。
　もう２０年近く働いてくれている管理人さんが８２歳で、いつ高齢を理由に退職してもおかしくありません。で、私が前回の委員を務めたときに、ちょっと管理の委託を打診してみました。そしたら……。

　見積すらしてもらえませんでした。

　確かにリスキー過ぎます。骨董だしセキュリティー皆無だし、不相応に大きなスーパー入ってるし、消防設備だってガタが来てるし庭にはガマが住んでるし……。
　で、その時の委員で私を含めて３人が調査にあたってマンションの専有面積や管理マニュアルなんかをまとめて報告書に仕上げたのですが……。

誰も読んでくれていませんでした。

　報告書出したのは去年の８月だぞ、１年間放ったらかしかい！ 管理人が倒れたらどうする気だ？ 委員会で些細なコトはうるさく突っ込んでくるけど重大なコトは放置ですか。
「このような重要なことは時間をかけて……」

って時間かけすぎ！！

　かくして。広報の役を引き受けたので、また何やかやと開始しなければならないコトになりました。代表をやってくれと言われたのですが、管理費出納の代表印を預からなくてはいけないので、共働きの我が家では出納が滞ってしまう恐れが大ということで辞退しました。
　う〜ん。また書くネタが増えてしまった。『しんのすけ』さんからテストの結果が知らされてきました。スキーのワックス……。べた雪用かな粉雪用かな？ 返答は明日。
あ、いま気が付いたけど、これで２００記事だぞ。